Com a pandemia do novo coronavírus as situações contratuais foram um dos tópicos mais falados no âmbito jurídico, isso porque percebeu-se com o estado de calamidade pública, que muitos contratos não estavam preparados para uma situação de crise. Nesse cenário, a crise financeira também afetou o cumprimento de diversos contratos e com isso a rescisão de muitos deles foi necessária.
Por isso neste artigo trazemos algumas dicas para indivíduos que precisam realizar a rescisão de um contrato de compra e venda de imóveis. Mas, antes de explicarmos como fazer a rescisão de contrato de compra e venda de imóveis é preciso entender como esse contrato funciona.
O que é um contrato de compra e venda de imóveis?
Contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento através do qual uma das partes se obriga a transferir o domínio de um imóvel para a outra parte, desde que esta pague o preço estipulado. É um contrato com obrigações para ambas as partes, com prestações conhecidas e equivalentes.
De uma forma geral, os contratos não costumam exigir forma especial, entretanto, no caso de bem imóvel com valor superior a 30 salários mínimos, a formalização do negócio jurídico deve ser feita por meio de escritura pública, que é o instrumento público através do qual transmite-se um bem pra outra pessoa de forma definitiva, como determina o artigo 108, do Código Civil.
Bem, aqui é preciso deixar claro que se a compra e venda de imóvel for formalizada por meio de contrato particular, para o Judiciário ele terá o valor de um contrato de promessa de compra e venda. E o que isso quer dizer?
Quer dizer que ele vai funcionar como um contrato preparatório, ou seja, um contrato anterior ao principal, no qual as partes prometem assinar um contrato definitivo em momento posterior, mas que ainda possui validade, mesmo que não seja a esperada.
Ainda é preciso esclarecer que esse contrato preliminar não vai servir para a transferência do imóvel no Registro Geral de Imóveis, mas servirá como base para a propositura de adjudicação compulsória, que é uma ação para registro de imóvel, quando não se tem a documentação legal necessária.
Quem faz contrato de compra e venda de imóvel?
Como foi dito anteriormente, a oficialização da transferência da propriedade de um imóvel é feita através de escritura pública. Entretanto, as condições do negócio e as obrigações das partes são estabelecidas em contrato. Assim, a elaboração do mesmo deve acontecer de uma forma que as partes envolvidas estejam de acordo.
Em razão da sua natureza e características, é recomendável que o contrato seja feito por um profissional especializado, que entenda o processo e tenha conhecimento jurídico, criando um documento extremamente preciso, condizente com o negócio estabelecido e que não gere interpretação contrária à que se pretende.
O que deve conter em um contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato de compra e venda de imóvel deve ser o mais completo possível. Em primeiro lugar, deve-se atentar para a qualificação das partes, momento em que se descreve todos os dados pessoais das partes, tais como nome, estado civil, nacionalidade, profissão, documentos (RG, CPF, etc) e endereço completo em caso de pessoas físicas, e CNPJ, endereço, inscrição estadual e dados dos sócios, em caso de pessoas jurídicas.
Além da qualificação das partes, é preciso descrever detalhadamente o imóvel objeto do contrato, sendo fiel às informações que aparecem na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
Outra parte igualmente importante que deve aparecer no contrato é o valor específico da venda, descrevendo-se ainda a forma de pagamento, a data em que será efetuado e como ele será recebido pelo vendedor. Dessa forma, tudo é registrado e facilita o cumprimento do contrato.
É válido acrescentar também cláusula que torne o vendedor obrigado a demonstrar sua boa-fé e idoneidade, apresentando qualquer documento capaz de comprovar isso. Além disso, é igualmente necessário obrigar o vendedor a provar que o imóvel em questão está livre de onerosidades e ações judiciais.
Aqui, deve-se deixar bem esclarecido que é de total responsabilidade do vendedor qualquer dívida feita antes da entrega do imóvel, dessa forma, o comprador não vai ser responsável por nenhuma dívida anterior à sua posse ou propriedade.
Quando o imóvel estiver ocupado por terceiros, é extremamente importante acrescentar uma cláusula contratual que determine a data em que deverá ser desocupado.
Outro ponto que não deve ser esquecido é a estipulação das cláusulas de rescisão contratual. É através dessas cláusulas que as partes se protegem de eventual descumprimento do acordo e podem tomar as providências cabíveis.
Por fim, e não menos importante, aliás, de maior importância, é necessário determinar a cláusula penal, que vai definir as obrigações das partes quando do descumprimento de qualquer outra cláusula contratual, além de multas e juros.
Direitos do consumidor: posso desistir da compra?
O Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/90, em seu artigo 2°, define consumidor como sendo “toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”.
O referido código também conceitua fornecedor, que é toda pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de produção ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
Diante desses conceitos, fica claro que o tal diploma disciplina questões envolvendo relação de consumo, na qual uma das partes tem clara superioridade em relação à outra, sendo necessário, dessa forma, a interferência do poder estatal para proteger os consumidores e equilibrar as relações.
Dito isso, quando se analisa a compra e venda de imóveis, é preciso determinar quais as partes envolvidas e se aí existe ou não vulnerabilidade de uma das partes em relação à outra, caracterizando ou não uma relação de consumo.
Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, nos casos em que se estabelecem negócios jurídicos de compra e venda de imóveis entre particulares, não há relação de consumo e muito menos a figura do fornecedor, e, portanto, as partes estão em igualdade de condições, não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor.
Entretanto, a história muda um pouco quando as partes envolvidas no negócio são empresas que comercializam imóveis com compradores que têm como objetivo a utilização do bem como destinatário final. Nesse caso, há evidente desigualdade de condições, sendo uma parte vulnerável à outra, caracterizando uma relação de consumo, e aplicando-se, então, as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Bem, quando se trata da desistência da compra e venda de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça, por entendimento sumulado, determina que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Nos termos do artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor, nos contratos de compra e venda de imóveis com pagamento parcelado, são nulas as cláusulas “que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.
Em contrapartida, o Superior Tribunal de Justiça entende que é aceitável o vendedor reter até 25% do valor pago pelo comprador quando da resolução do contrato, para compensar os prejuízos sofridos.
Por sua vez, quando se tem relação entre particulares, e o comprador do imóvel desiste do negócio jurídico sem motivo aparente, é válida a multa definida livremente entre as partes em contrato, não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor.
Rescisão de contrato de compra e venda de imóveis por parte do comprador
Rescisão contratual ou distrato é o encerramento das obrigações, compromissos e vínculos provenientes de um contrato. Esse encerramento acontece por meio de uma ação judicial, através da qual as partes recebem de volta aquilo que foi pago, descontado o valor do prejuízo causado à outra parte, voltando ao estado anterior à assinatura deste contrato.
Aquele que adquire imóvel possui o direito de desistir da compra, entretanto, é preciso entender que essa decisão, seja por qual motivo for, gera consequências, como perda de parte do valor pago, por exemplo.
As súmulas 1 e 2, do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo, permitem que o comprador dissolva o compromisso de compra e venda e receba de volta, imediatamente e de uma só vez, parte da quantia que já foi paga, admitindo-se a retenção de valor correspondente aos prejuízos sofridos pelo promitente vendedor e não aceitando parcelamento.
A súmula 3, também do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo, determina que quando for reconhecido que o comprador tem direito à devolução do valor que foi pago, as partes deverão voltar ao seu estado anterior à assinatura do contrato, ou seja, é como se tudo voltasse a ser como era antes do contrato ser assinado, impedindo o enriquecimento ilegal de qualquer das partes.
O Superior Tribunal de Justiça confirma tal entendimento através da Súmula 543, que diz que, havendo resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do Consumidor, as parcelas pagas devem ser restituídas ao comprador de forma integral, caso a culpa da dissolução tenha sido exclusivamente do vendedor, ou de forma parcial, se a culpa tiver sido do próprio comprador.
Aqui, fica claro que o valor retido corresponde a uma espécie de multa pelo desfazimento do negócio, ressarcindo as despesas do vendedor, no limite de 10 a 25% do que foi pago pelo comprador, variando de caso a caso, conforme entendimento reiterado do Superior Tribunal de Justiça.
Ainda sobre isso, entrou em vigor em 2018 a Lei 13.786, que disciplina a resolução de contrato por falta de pagamento do comprador de unidade imobiliária em incorporação e em parcelamento de solo urbano.
Segundo a referida lei, o desfazimento do contrato por inadimplência absoluta do comprador gera a ele o direito de receber de volta o valor pago diretamente ao vendedor, deduzindo-se desse valor multa de até 25%.
Bem, analisando os vários dispositivos legais sobre o tema, fica evidente que são consideradas abusivas e, portanto, nulas de pleno direito, as retenções e cláusulas penais que fixam percentual com base no total do contrato e as retenções e cláusulas penais por inadimplência com valor acima de 25% do que foi pago.
Rescisão de contrato de compra e venda de imóveis por parte do vendedor
A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel pode acontecer por parte daquele que vende. Esses casos geralmente ocorrem por motivos ligados diretamente ao imóvel, tais como, atraso na entrega, problemas com estrutura, acabamento, diferença de metragem e vários outros.
Aqui, é importante lembrar que o comprador sempre vai ter seus direitos garantidos. De acordo com o que determina a Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça, se a culpa da rescisão for exclusiva do vendedor, o valor pago pelo comprador deve ser inteiramente restituído, em apenas uma parcela, incidindo ainda juros e correção monetária.
Em alguns casos, ainda é de se observar o dever do fornecedor de indenizar o consumidor em razão das perdas e danos causados pelo descumprimento do contrato, conforme descreve o artigo 35, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor.
A importância de um advogado para rescisão do contrato de compra e venda de imóveis
A rescisão de um contrato de compra e venda de imóveis é feita por meio ação judicial, que restabelece o estado anterior das partes, por meio da devolução do valor pago durante a vigência do contrato, descontando-se os prejuízos sofridos com a rescisão e oficializando o seu encerramento.
Como se trata de uma ação judicial, a presença de advogado é obrigatória. Nesse caso, é esse profissional que é responsável pela propositura da ação, garantindo ao seu cliente a melhor assistência jurídica, para que, ao final, receba tudo aquilo que lhe é devido.
Além de tomar conta do desenrolar do processo de rescisão, é o advogado que pede ao juiz a anulação das cláusulas contratuais extremamente abusivas, impedindo que o cliente seja prejudicado.
Dessa forma, a presença do advogado em uma rescisão contratual se mostra imprescindível, pois são seus conhecimentos e experiências que proporcionam o melhor resultado possível ao caso.Ainda tem dúvida sobre como fazer a rescisão de contrato de compra e venda de imóveis? Entre em contato com nosso escritório, estaremos à disposição para ajudá-lo.