Imposto é o tributo cuja obrigação tem por fato gerador uma situação independente de qualquer atividade estatal específica, relativa ao contribuinte, à sua atividade ou a seu patrimônio. Isso é o que se pode depreender da redação do artigo 16, do Código Tributário Nacional.
Nas palavras de Paulo de Barros Carvalho, “podemos definir imposto como o tributo que tem por hipótese de incidência um fato alheio a qualquer atuação do Poder Público”.
Diante disso, pode-se dizer que imposto é o tributo que não está vinculado à atividade estatal, estando, portanto, ligado à atividade do particular, em seu âmbito privado. Assim, para o pagamento do imposto, basta a realização, pelo particular, do fato gerador, não correspondendo, em si, “a preço por vantagens que o Estado conceda ao obrigado, mas a captação de riqueza para o tesouro público”.
Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI)
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI é o imposto sobre a transmissão entre vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Como bem estabelece o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, trata-se de um imposto de competência dos Municípios, estabelecido nos moldes do disposto nos artigos 35 a 42, do Código Tributário Nacional.
Desde a promulgação da Constituição vigente, em outubro de 1988, houve uma participação da competência e a transmissão a transmissão inter vivos e de caráter oneroso de bens imóveis passou a ser exclusividade da competência dos Municípios (e do Distrito Federal), abrindo -se para o ITBI municipal.
O sujeito passivo do ITBI, que é a pessoa responsável pelo pagamento da obrigação tributária, pode ser qualquer uma das partes da operação tributária de transmissão de bem imóvel, tanto aquele que transmite quanto aquele que adquire, conforme se depreende do artigo 42, do Código Tributário Nacional.
Relação entre ITBI e IPTU
Apesar da legislação determinar a mesma base de cálculo tanto para o ITBI quanto para o IPTU, qual seja, o valor venal do imóvel, os julgados do Superior Tribunal de Justiça – STJ acabam por autorizar a distinção de valores nas situações concretas.
Isso se dá pois o cálculo do IPTU leva em consideração uma planta genérica de valores, enquanto o ITBI considera a transação que realmente foi realizada, a qual é, por sua vez, mais precisa.
Base de cálculo do ITBI
A base de cálculo de um tributo é uma grandeza expressa em valor monetário sobre a qual se aplica uma alíquota a fim de calcular a quantia que deve ser paga.
A base de cálculo do ITBI é o valor da transação ou venal (o que for maior) dos bens imóveis transmitidos ou dos direitos reais cedidos, como bem nos informa o artigo 38, do CTN. A saber, valor venal é o valor da propriedade imóvel resultante de avaliação realizada, normalmente, pela prefeitura do município onde o bem fica localizado.
Base de cálculo do ITBI para imóveis rurais
A base de cálculo do ITBI, como se sabe, é o valor venal do imóvel. Assim, nos casos de compra e venda de imóveis rurais, a base de cálculo do imposto será o valor venal do imóvel, considerando o preço de mercado.
Como é feito o cálculo do ITBI
A alíquota do ITBI varia de município para município, podendo chegar até 3% aplicado sobre a base de cálculo do imposto. Por ser imposto de natureza real, as alíquotas do ITBI são proporcionais, ou seja, incidem em percentagem única sobre as diversas bases de cálculo, que são, como dito mais acima, o valor venal de cada imóvel.
Sendo assim, vamos imaginar um imóvel com valor venal de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) e o ITBI de um município com alíquota definida em 3%. Nesse caso, o cálculo do imposto seria feito da seguinte forma:
ITBI: 300.000 x 3% = 9.000
Logo, como demonstrado, o valor do ITBI para um imóvel de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) seria R$ 9.000,00 (nove mil reais).
É importantíssimo observar que esse cálculo básico vale apenas para imóveis comprados de forma direta. Quando se trata de imóvel financiado, a forma de cálculo é diferente.
Nesse caso específico de financiamento, seja no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), no Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou na Habitação de Interesse Social (HIS), é aplicada uma alíquota de 0,5% sobre o valor a ser financiado, até o valor máximo estabelecido, o qual varia de acordo com cada município. Sobre o excedente do limite aplica-se a alíquota determinada para o ITBI. Feito isso, soma-se as duas parcelas e chega-se ao valor total do imposto.
ITBI: (Financiamento Máximo x 0,005) + [(Valor Venal Imóvel – Financiamento Máximo) x Alíquota ITBI]
Valor venal e a avaliação da propriedade
O valor venal é o valor da propriedade imóvel resultante de avaliação realizada, normalmente, pela prefeitura do município onde o bem fica localizado. Vale dizer ainda que essa avaliação tem como base critérios objetivos e previstos em lei, e não em estipulações contratuais das quais podem surgir aleatórios preços de negócio.
Valor venal de referência no cálculo do ITBI
Valor venal de referência é um valor criado por alguns estados para ser utilizado no cálculo do ITBI, definido através de pesquisa realizada no mercado, sem a utilização de métodos objetivos, ou seja, mediante métodos próprios, instituído por Decreto.
Todavia, o valor venal de referência instituído por Decreto acaba por afrontar o Princípio da Legalidade e o Princípio da Segurança Jurídica, pois, não obstante o IPTU e o ITBI possuam regimes jurídicos próprios, ambos a detém a mesma base de cálculo definida nos artigos 33 e 38 do CTN.
Diferença entre municípios na base de cálculo do ITBI
Como já dito antes, o ITBI é um imposto de competência dos municípios, entretanto, sua base de cálculo é determinada pelo Código Tributário Nacional, que diz que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Desse modo, a base de cálculo vai ser sempre o valor venal do imóvel, o que vai mudar de um município para o outro é o valor do imóvel em si, sobre o qual é aplicada a alíquota para a realização do cálculo do imposto.
Atualização dos valores do ITBI
Como já determinou o Supremo Tribunal Federal – STF, a atualização do valor monetário da base de cálculo do tributo é exceção e não está abrangida pelo princípio em discussão.
ITBI na aquisição de imóveis
O STF determina que o ITBI apenas pode ser cobrado sobre as construções existentes ao tempo da alienação do terreno. Ou seja, a sua base de cálculo não engloba o valor do que foi construído após a efetivação do negócio de compra e venda. Sendo assim, não pode ser cobrado o imposto incidente sobre uma futura edificação, como se ela estivesse pronta.
Veja também matéria completa sobre prazo de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel.
Relação do ITBI com holdings
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Holding financeira
A holding financeira é uma empresa criada com o objetivo exclusivo de participar de outras sociedades. Nesse caso, não incide ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
Holding não financeira
Holding Patrimonial ou Não Financeira é a pessoa jurídica desenvolvida com o intuito de se tornar a proprietária de patrimônio, bens de forma generalizada. Nesse caso, a criação dessa empresa visa a redução dos tributos e a facilidade no processo de sucessão patrimonial.
Quando se fala em ITBI, existe a possibilidade da holding patrimonial não pagar esse imposto sobre o ganho de capital decorrente da transferência de bens para a empresa.
Holding familiar
Em holding familiar, a legislação e os tribunais superiores não são claros quanto a incidência de ITBI nas integralizações de bens ao capital social de pessoas jurídicas, entretanto, o Supremo Tribunal Federal firmou tese no sentido de que incide ITBI sobre o valor dos bens que ultrapassar o limite do capital social que será integralizado.
ITBI no trabalho das construtoras
Como já esclarecido anteriormente, o responsável pelo pagamento do ITBI pode ser qualquer uma das partes da operação tributária de transmissão de bem imóvel, tanto aquele que transmite quanto aquele que adquire, conforme se depreende do artigo 42, do Código Tributário Nacional. Nesse caso, vale o acordo entre as partes.
No caso das Construtoras, o pagamento do ITBI é feito pelo comprador quando ocorre a transferência do imóvel, podendo, ainda, ser assumido pela construtora, se assim ficar acordado entre as partes.
Formulário do ITBI
O formulário para fins de ITBI é fornecido pelo município de onde o bem imóvel está localizado, uma vez que se trata de imposto de competência municipal e depende de regramento próprio.
Contestar o valor do ITBI
O contribuinte que não concordar com o valor venal pode pedir até duas reavaliações, e a prefeitura tem até 30 dias para responder cada uma delas. Se o pedido de revisão de ITBI for negado, o contribuinte pode recorrer pela via judicial. Nesse caso, é preciso que o comprador dê entrada em um processo administrativo municipal requisitando a revisão do valor.
O ideal é que o pedido de revisão seja realizado antes da quitação do imposto, entre o sinal dado pelo imóvel e a escritura do bem. Nas situações em que é necessário dar entrada para financiamento imobiliário, o contribuinte também tem a opção de fechar o negócio e entrar com o pedido de revisão até 30 dias após a emissão da guia.
Isenção do ITBI
Conforme estabelece o artigo 156, § 2º, da Constituição Federal, o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
Nós, do escritório Estefano e De Moura, seguiremos compartilhando informações importantes sobre a legislação vigente. Ainda tem dúvida sobre o que é a base de cálculo do ITBI? Entre em contato com nosso escritório, estaremos à disposição para ajudá-lo.