A nossa percepção no que tange à área imobiliária cresce com o passar dos anos, assim, temos cada vez mais acesso às informações e responsabilidades inerentes à compra e venda, locação e demais institutos referente aos imóveis, sejam eles urbanos ou rurais.
O que muitas pessoas não sabem, a princípio, é que com a expansão do zoneamento urbano, aquele imposto territorial que realizamos o pagamento, seja como proprietário ou não do imóvel, divide-se em IPTU e ITR, jamais sendo possível o pagamento de ambos.
Isso ocorre porque, entre um imóvel urbano, ou rural, ou paga-se IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), ou ITR (Imposto Territorial Rural). Tais impostos também possuem suas peculiaridades, ou seja, enquanto o primeiro é instituído pelo município, o outro o é pela união. Isso se faz importante conhecer, pois em diversos casos, indivíduos que anseiam pela compra de um imóvel localizado em área rural, não são devidamente instruídos sobre esta diferenciação tributária.
O que é e para que serve o IPTU?
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo instituído pelo próprio município, introduzido pela Constituição Federal de 1988 e plenamente disposto em seu art. 156, I.
Inicialmente, precisamos entender de forma mais clara os limites estabelecidos por lei para que, de fato, uma área possa ser considerada urbana. Para tanto, utilizaremos o Código Tributário Nacional, através dos arts. 32, 33 e 34.
Existem algumas diretrizes impostas pelo próprio Código Tributário Nacional, que o Município deverá adotar para que IPTU tenha o cunho de um imposto urbano de fato. Desta forma, uma vez preenchidos, ao menos, dois dos requisitos demandados, essa espécie de tributação valerá como tal.
Assim, para que isso seja possível, uma unidade predial deverá adotar:
I – meio fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II – abastecimento de água;
III – sistemas de esgotos sanitários;
IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado.
No início deste artigo, abordamos a definição do ITR, correto? Isso se fez necessário pois em alguns casos será possível que uma determinada área do município, mesmo fora da região considerada como urbana, possa ter o cunho de “área urbanizável” (conforme consta no §2° do art. 32 do CTN).
Essa situação é possível naquelas áreas de loteamento pré-aprovadas pelos órgãos competentes, os quais serão destinados à habitação, indústria ou comércio, incidindo assim, o IPTU.
Para fins tributários, a base de cálculo do referido imposto se dá pelo valor venal do imóvel. Porém, é importante salientar aqui que tal montante deverá tomar por base somente e de forma isolada o bem imóvel, seja ele um terreno, com ou sem edificação, uma vez que aqueles bens móveis, independente de sua função, não possuem vínculo valorativo para fins de cálculo.
Ainda, será considerado contribuinte do IPTU, o proprietário, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
Após tantas informações, você deve estar se perguntando: Mas afinal, para que serve o IPTU?
Aqui a situação acaba tomando proporções equivocadas, pois muitos acreditam que o IPTU serve, em suma, para fins de contribuição de melhoria estruturais dentro do núcleo urbano e municipal como um todo.
Infelizmente a realidade é outra, não completamente diferente, mas na verdade, o destino deste imposto são os cofres públicos para adimplir com uma vasta lista de contas que precisam ser devidamente honradas.
Responsabilidade pelo pagamento do IPTU
Como já vimos, no polo passivo da demanda tributária, será responsável pelo pagamento do IPTU o proprietário, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
O proprietário é aquele que possui a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver determinado imóvel, conforme estabelecido através do art. 1228 do Código Civil de 2002. Para fins legais, será considerado como tal aquele que se encontra inscrito na matrícula imobiliária, junto ao Registro de Imóveis. Por domínio útil, entende-se aquele que possui um direito real, conferido por um terceiro, não possuidor do imóvel, que o permite agir como se fosse (um exemplo clássico é o do caseiro). Já como possuidor a qualquer título temos os institutos de comodatário, locatário e usufrutuário, por exemplo.
Imóvel invadido: Quem deve pagar o IPTU?
É muito comum assistirmos e lermos notícias veiculadas acerca de uma determinada propriedade que fora invadida. Em diversos casos, tais terrenos e imóveis encontram-se localizados em espaços longínquos, em outros, tal propriedade está dependendo de uma resolução judicial acerca de algum inventário, ou outro instituto, como uma evicção por exemplo.
Quando isso ocorre, surgem muitas dúvidas acerca do polo passivo da demanda tributária. Assim, precisamos remeter que nem todo posseiro ou possuidor possui a capacidade de validação tributária, pois para que esta possa ocorrer, o indivíduo deve ter domínio sobre o imóvel. Em decorrência dessa situação, percebe-se que o locatário não é contribuinte para fins de IPTU, ITU e ITR.
Como vimos, o art. 1228 do Código Civil dispõe que ao proprietário lhe é direito de usar, gozar, dispor e reaver o imóvel, porém, quando ocorre um impedimento para que essas situações possam ser realizadas de fato, não há mais plenitude perante o bem, em razão de uma violação realizada por terceiros, logo, os invasores.
Portanto, tais indivíduos que estão usufruindo de modo ilegal, da propriedade, a eles ensejará o devido pagamento do imposto, seja ele IPTU, ITU ou ITR. Essa situação já está, aliás, pacificada pelo ordenamento brasileiro, conforme podemos conferir pela seguinte jurisprudência.
Vendi meu imóvel: Quem deve pagar o IPTU?
Para que haja completa validação negocial nos trâmites de compra e venda, se faz necessário que o imóvel esteja desvinculado de qualquer dívida contraída de forma pretérita, justamente para facilitar a negociação e esta se tornar algo positivo para ambos os lados, inclusive o pagamento de IPTU.
Isso ocorre, pois um dos documentos que devem estar anexados ao processo é justamente a cartela de IPTU do ano fiscal, com todas as parcelas devidamente adimplidas. Demais documentos poderão ser solicitados junto ao Registro Imobiliário do município onde o bem se encontra.
Nesse ponto acontece algo de suma importância que irá refletir além da finalização da negociação. A transferência de titularidade do IPTU só será concretizada definitivamente com o registro do imóvel, é com base nisso que o comprador será o titular e consequentemente, responsável em adimplir com as parcelas do referido imposto e demais alterações do imóvel.
Adiante, veremos quais as diferenças entre Contrato e Promessa de Compra e Venda.
Contrato de compra e venda
Instituto devidamente contemplado através do art. 481 do Código Civil de 2002, o Contrato de Compra e Venda consiste na transferência do domínio de um determinado bem, se comprometendo a outra parte, de pagar determinado valor em dinheiro.
É importante validar, porém, que o contrato, apesar de ser comumente conhecido como uma formalização negocial, este não convalida, de fato, a transferência do bem, devendo tal ato ser devidamente registrado em órgão competente (no caso de bem imóvel, no Registro de Imóveis).
Promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda, consiste em um contrato preliminar objetificando um “contrato fim”, por dependência, sendo passível de arrependimento. Nele, constarão cláusulas pré acordadas referente ao documento finalístico, podendo, por exemplo, abordar valores, formato, bem como a forma em como será concluído, se por resilição (desfazimento de um contato por simples manifestação da vontade) ou resolução (dissolução contratual em caso de inadimplemento culposo ou fortuito).
Meu imóvel está alugado: Quem deve pagar o IPTU?
Até agora, já vimos que será responsável pelo pagamento de IPTU o proprietário, mas que será passível de adimplir com tais prestações o possuidor ilegal do imóvel, ou seja, em caso de invasão.
Em caso do bem em questão estar sob locação, estaremos diante de um caso específico não somente diante do instituto em si, mas também por estar embasado por lei própria, neste caso a Lei. 8.245/91, conhecida também como a “Lei do Inquilinato”.
Uma vez verificado o art. 22, inciso VIII do referido livro, este menciona que o Locador (então proprietário do imóvel), será obrigado a pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham incidir sobre o imóvel, salvo outra estipulação realizada entre os contratantes.
Portanto, é possível que o Locatário seja o responsável pelo adimplemento do IPTU. Mas cuidado! Ocorrendo o inadimplemento do imposto, quem será demandado junto à esfera municipal será, de fato, o Locador, em razão deste ser o titular do imóvel, estando seu nome cadastrado junto à prefeitura, entretanto, isso não impede que ele ajuíze uma ação regressiva contra o Locatário.
E o que fazer em caso de cobrança indevida de IPTU?
Embora vivamos em uma era digital, hoje já conseguimos perceber o quão longínquo ficou para trás aquelas formalizações documentais que ocorriam na forma de espessos livros amarelados e barulhentas máquinas datilográficas.
Apesar de grande parte das entidades ligadas às esferas municipais, estaduais e federais já utilizarem amplamente de recursos tecnológicos, elas não são impassíveis de erros e enganos, e a cobrança indevida de impostos e taxas incluem-se nesse rol.
Portanto, caso você leitor, seja alvo de uma infelicidade dessas, lembre-se que a Constituição Federal de 1988, através do seu art. 37, §6°, nos traz a possibilidade de responsabilizarmos as pessoas jurídicas, sejam elas de direito público ou privado, que prestam serviços, pois responderão pelos danos causados por seus agentes, independente de dolo ou culpa.
Isso faz com que o Município possua responsabilidade objetiva no que tange à cobrança indevida de IPTU, podendo ser alvo de uma demanda pleiteando danos morais. Inclusive, isso já foi alvo jurisprudencial no Distrito Federal, podendo ser analisado pelo processo n° 0730646-39.2017.8.07.0016.
Mas detalhe, é possível haver a exclusão de responsabilidade, se provado a culpa exclusiva da vítima e a ocorrência de caso fortuito ou força maior.
Consigo recuperar pagamentos de IPTU indevidos já realizados?
Assim como as entidades que cometem enganos na cobrança de impostos, taxas e demais demandas pecuniárias, com a correria do dia-a-dia também estamos propensos a cometermos tais desfalques.
É por isso que em caso de repetição de indébito tributário (ou restituição), devemos nos lembrar de respeitar o devido procedimento, para lograrmos êxito. Primeiramente há um prazo, pois este, sendo ultrapassado perdemos nosso direito de reclamação; deverá haver uma causa de pedir (para haver restituição, deverá ter havido um pagamento indevido); por último, o indivíduo precisa ter legitimidade para tanto.
Conforme o art. 168 do CTN. o prazo para solicitar restituição é de 5 anos a contar da data da extinção do crédito tributário, nas hipóteses de pagamento espontâneo do tributo ou imposto. Será de 5 anos também, o prazo para restituição daquele lançamento de IPTU lançado de ofício pelo agente público competente (conforme art. 149 do CTN).
É importante salientar que o agente fiscal somente irá tratar da restituição se realmente ficar comprovado que houve pagamento indevido.
Por fim, para que exista conhecimento da possibilidade do reconhecimento da referida repetição, o sujeito precisa ser um contribuinte de direito e de fato, que é o caso da pessoa física ou jurídica (art. 121 do CTN), mantenedora de relação direta com o estado, recolhendo o tributo e que suporta, também diretamente, o devido ônus financeiro.
Por fim, tendo a administração pública notificando o contribuinte, este possui a responsabilidade de demonstrar documentalmente, para fins comprobatórios, que cometeu o engano, tendo realizado duplamente o pagamento de tal imposto.
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