A propriedade imobiliária se aperfeiçoa quando estão presentes os quatro poderes inerentes ao domínio (usar, gozar, dispor e reivindicar) somados ao título registrado no Registro de Imóveis.
Com efeito, a transferência do domínio de um imóvel só ocorre com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Dessa forma, preceitua a legislação brasileira que, enquanto não ocorrer o registro do título translativo, o vendedor continua sendo o dono do imóvel.
Por tal razão, é extremamente importante compreender a necessidade de regularização do domínio.
Saiba que é possível a regularização do domínio através da Ação de Adjudicação Compulsória, como demonstraremos adiante.
Meu imóvel não está regularizado: quais são os riscos?
Ter o imóvel regularizado nem sempre é uma realidade.
Muitas vezes o comprador quita o imóvel, mas não consegue transferi-lo para o seu nome, o que pode ocorrer por diversos fatores, por exemplo, pelo fato de o vendedor sumir, se recusar a outorgar a escritura pública definitiva ou pelo fato de o comprador enfrentar dificuldades financeiras e, com isso, adiar a formalização no cartório, sobretudo porque esse procedimento algumas vezes pode custar bastante caro.
Imóveis sem escritura, inclusive, podem chamar a atenção dos compradores pelo fato de possuírem algumas vezes preço inferior aos imóveis regularizados no registro de imóveis.
Porém, é preciso ter em mente que ter um imóvel não regularizado pode acarretar muitos riscos. Isso mesmo, a falta de escritura pode custar muito caro!
Alguns riscos de ter um imóvel não regularizado:
- Você pode comprar um imóvel sem conhecer a sua real procedência, ou seja, aquele que está te vendendo pode não ser o verdadeiro dono do bem;
- O vendedor pode alienar o imóvel para várias pessoas ao mesmo tempo, agindo de má-fé. Destaca-se que o primeiro comprador que regularizá-lo junto ao Cartório será considerado formalmente como proprietário, causando prejuízo financeiro aos demais compradores;
- Se o vendedor falecer com o bem ainda em seu nome, este imóvel irá integrar a herança do falecido e consequentemente entrará em seu inventário, aumentando a burocracia para o comprador conseguir a regularização do domínio;
- Estando o imóvel em nome do vendedor, pode ser que ele tenha dívidas e o bem seja utilizado como garantia (penhora em processo judicial) ou como pagamento desses débitos. Ou seja, o comprador sofre sérios riscos de vir a perder o bem para os credores do vendedor.
O que é um contrato de gaveta?
Firmar compromisso em “contrato da gaveta” é uma praxe costumeira em nosso país.
O contrato de gaveta é um documento particular e informal, firmado entre duas ou mais pessoas para formalizar um compromisso, pactuando direitos e obrigações.
Chama-se de contrato “de gaveta” justamente pelo fato de haver interesse dos contratantes em não torná-lo público, mas sim deixá-lo guardado, oculto por um certo tempo sem que ocorra a devida formalização do negócio.
O contrato de gaveta produz seus efeitos apenas entre as partes envolvidas, não atingindo terceiros. É muito comum em compras e vendas de imóvel financiado.
Por exemplo, imagine que Augusto adquiriu um imóvel financiado e agora pretende vendê-lo para Márcio. Assim, Augusto firma um contrato de gaveta no qual Márcio, o comprador, assume o pagamento das parcelas restantes do financiamento, todavia, eles o fazem sem comunicar o banco e sem regularizar a transferência no cartório. Firmam um “contrato de gaveta”.
Outra situação muito comum de utilização do contrato de gaveta é quando as partes celebram uma promessa de compra e venda simples, sem envolver financiamento, mas não providenciam a outorga de escritura pública definitiva, ou seja, não ocorre a transferência do imóvel no Cartório.
Existem diversos riscos, como dito anteriormente, em ter um imóvel não regularizado.
Muitas vezes essas situações desastrosas de prejuízo patrimonial e dor de cabeça para os envolvidos decorrem da celebração de um contrato de gaveta, eis que tal documento, por si só, não permite a regularização do domínio, o que pode vir a acarretar prejuízos e riscos ao vendedor e ao comprador.
Qual a necessidade da obtenção de uma escritura pública?
Segundo o Código Civil brasileiro, a escritura pública é indispensável para conferir validade a negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis que possuam valor superior a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente no país (art. 108, CC).
Como será demonstrado adiante, obter a escritura pública é um passo imprescindível para que se consiga regularizar o registro de imóveis urbanos ou rurais para fins de transferi-lo do vendedor para o comprador.
Ou seja, é através da escritura pública que se permite efetivar a regularização jurídica de um imóvel, através da transferência no registro imobiliário.
Com a transferência, o comprador passa efetivamente a ser o legítimo proprietário do imóvel, possuindo título oponível perante todos.
Garante-se, consequentemente, maior segurança jurídica em relação ao exercício do direito de moradia, ademais que o bem fica regularizado perante a sociedade e o Poder Público.
Como conseguir a escritura pública?
Para obtenção da escritura pública, existem alternativas na via extrajudicial (no Cartório) e judicial (Poder Judiciário).
- Extrajudicialmente:
Para o procedimento extrajudicial, ou seja, em Cartório, é preciso que comprador e vendedor validem a intenção de compra e venda do imóvel com a lavratura de uma escritura pública no Cartório de Notas. Nessa etapa, deverá ser reunida toda documentação exigida pelo Cartório (certidão atualizada do imóvel, documentos das partes, certidões negativas, pagamento do imposto etc.).
Com a escritura pública em mãos, o documento deverá ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Finalmente, realizado o registro da escritura na matrícula do imóvel, a partir de então o comprador passa a ser o efetivo proprietário do bem.
- Judicialmente:
Uma das maneiras de se conseguir judicialmente a obtenção de escritura pública e consequentemente proceder à regularização do domínio, é através da ação de adjudicação compulsória.
Adiante iremos te explicar tudo o que você precisa saber sobre a adjudicação compulsória, alternativa legal que permite a regularização do domínio.
Como funciona a ação de adjudicação?
A ação de adjudicação compulsória é um remédio processual para regularização do domínio, ou seja, para obter a escritura pública de um bem imóvel e finalmente conseguir efetivar a transferência para o nome do comprador, consolidando a propriedade imobiliária.
Podemos dizer, dessa maneira, que o objetivo da ação de adjudicação compulsória é obter uma decisão judicial capaz de substituir a outorga da escritura pública definitiva do imóvel, ante a recusa ou impossibilidade de consegui-la pelos trâmites na via extrajudicial.
Proferida sentença de procedência da ação de adjudicação, é expedida pelo Juiz do processo uma “carta de adjudicação”, documento que deverá ser levado ao Registro de Imóveis para o procedimento de transferência do bem imóvel do vendedor para o comprador.
Feita a transferência, finalmente será concretizada a propriedade imobiliária em favor do comprador, regularizando-se o domínio do bem imóvel.
Quando é cabível ação de adjudicação?
A ação de adjudicação compulsória é cabível na seguinte circunstância:
- Promessa de compra e venda:
O Código Civil brasileiro, nos artigos 1.417 e 1.418, estabelece que é cabível a adjudicação compulsória quando for celebrado entre as partes um contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, seja por instrumento público ou particular, desde que não haja previsão de direito de arrependimento em relação à promessa.
Esse contrato serve para formalizar uma promessa de compra e venda entre comprador e vendedor, tendo como objetivo proporcionar segurança aos envolvidos em relação aos termos acordados na negociação.
Dessa forma, por meio da promessa de compra e venda de imóvel, o promissário comprador se vincula à obrigação de pagamento do valor, enquanto que o promissário vendedor se obriga a outorgar a escritura de compra e venda, no momento da quitação.
O promitente comprador, portanto, terá direito à efetiva aquisição e transferência do imóvel após quitar o preço ajustado, quando então o promitente vendedor lhe outorgará a escritura pública definitiva.
- Recusa do promitente vendedor:
No entanto, caso o promitente vendedor se recuse a outorgar a escritura pública definitiva ou crie embaraços ou não coopere para a providência, surge para o promitente comprador a possibilidade de ajuizamento da chamada ação de adjudicação compulsória.
Como explicado em linhas anteriores, o objetivo da ação de adjudicação compulsória é suprir, por meio de decisão judicial, a recusa ou impossibilidade de outorga da escritura pública definitiva do imóvel.
Importante registrar que, segundo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça na Súmula nº 239, não é necessário que o contrato de compromisso de compra e venda tenha sido registrado em Cartório de Registro de Imóveis para existir o direito à adjudicação compulsória (Súmula 239 STJ).
Quem pode mover uma ação de adjudicação?
Apesar de ser mais comum que compradores movam a ação de adjudicação compulsória, por recusa ou falta de cooperação do vendedor para outorga da escritura pública, deve-se deixar claro que o vendedor também é parte legítima para ajuizar a ação.
A legitimidade do promissário vendedor para ajuizar a ação de adjudicação inversa decorre do seu interesse em transferir o bem para o promissário comprador, notadamente para liberar-se da obrigação que lhe cabe (outorga da escritura pública definitiva) e exonerar-se das responsabilidades do bem, como por exemplo o pagamento de impostos e outras obrigações que recaem sobre o imóvel.
Assim sendo, podemos dizer que tanto o comprador, quanto o vendedor, podem mover ação de adjudicação compulsória.
Quais são os requisitos para realizar a ação de adjudicação?
- Se o autor da ação for o comprador, os requisitos da ação de adjudicação compulsória serão:
- Deverá comprovar que efetivamente adquiriu o bem imóvel do vendedor, seja apresentando um contrato de promessa de compra e venda, dação em pagamento ou outros meios legítimos;
- Deverá comprovar que efetuou o pagamento integral do preço ajustado. Por isso, é de suma importância que o comprador guarde todos os comprovantes dos pagamentos que efetuou ao vendedor;
- Deverá comprovar que o vendedor está em mora com a sua obrigação de outorgar a escritura pública definitiva. Observação: A mora pode ser comprovada, por exemplo, mediante notificação prévia do vendedor.
- Se o autor da ação for o vendedor, os requisitos da ação de adjudicação compulsória inversa serão:
- Deverá comprovar que vendeu o bem imóvel para o comprador, seja apresentando um contrato de promessa de compra e venda, dação em pagamento ou outros meios legítimos;
- Deverá declarar que recebeu o pagamento integral do preço ajustado;
- Deverá comprovar que o comprador está negando ou dificultando a outorga da escritura pública (por exemplo, deixando de fornecer os documentos necessários), dentre outras situações que constituem empecilho à regularização do domínio. Em outras palavras, o vendedor deve demonstrar o seu interesse de agir, expondo que necessita da prestação jurisdicional, ou seja, de uma sentença que supra a ausência do consentimento do comprador, substituindo a escritura injustamente negada por ele.
Como realizar uma regularização do domínio através da adjudicação?
Como visto anteriormente, por meio da adjudicação ocorre o suprimento judicial da outorga da escritura pública definitiva da compra e venda de bens imóveis.
Para isso, o interessado, seja ele o comprador ou o vendedor, deverá ajuizar uma “ação de adjudicação compulsória” perante o Poder Judiciário.
A ação deverá ser ajuizada no foro competente, que é onde o imóvel está situado.
É de extrema relevância que o interessado contrate um advogado especialista para aumentar as chances de êxito na demanda!
Caso a ação de adjudicação seja julgada procedente, será expedida pelo Magistrado a “carta de adjudicação”, documento que deverá ser levado ao Registro de Imóveis para transferir o bem do nome do vendedor para o nome do comprador.
A carta de adjudicação emitida pelo Juiz supre a falta da outorga da escritura e permite a transferência do bem. Através desse procedimento, portanto, ocorre a regularização do domínio através da adjudicação.
Quando não posso realizar a ação de adjudicação?
- Quando o imóvel não estiver devidamente desmembrado e individualizado no registro imobiliário;
- Quando não for possível comprovar a aquisição do imóvel, por exemplo, quando não existir o contrato de promessa de compra e venda ou outro instrumento que confirme a existência de um negócio jurídico entre as partes envolvendo o imóvel. Nesses casos, o caminho para regularizar o domínio pode ser através da Ação de Usucapião (consulte um advogado);
- Quando não for possível o comprador comprovar i) que pagou integralmente o preço ajustado e ii) que há recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva.
Qual o prazo prescricional para a ação de adjudicação?
A ação de adjudicação é imprescritível, ou seja, não se sujeita a nenhum prazo prescricional, podendo ser ajuizada a qualquer tempo pelo interessado.
Existe possibilidade de a adjudicação tramitar em cartório?
Não.
Diferentemente do procedimento de Usucapião, que pode ser realizado tanto na via judicial, quanto extrajudicialmente (em cartório), a ação de adjudicação compulsória necessariamente deve tramitar em Juízo, ou seja, deve ser ajuizada perante o Poder Judiciário.
Quais são os casos mais comuns da ação de adjudicação
- Em caso de recusa do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva, mesmo após o comprador ter efetuado o pagamento integral do preço;
- Em situações em que o vendedor está em local incerto e não sabido, impossibilitando que o comprador lhe exija a outorga da escritura pública definitiva;
- Em situações em que o vendedor ou o comprador criam embaraços para a outorga da escritura pública definitiva, por exemplo, deixando de se apresentar ao cartório, deixando de fornecer os documentos necessários, etc..