Quando um contrato é celebrado entre as partes, presume-se que elas querem efetivar aquilo que foi pactuado. Entretanto, existem situações excepcionais que podem acontecer depois da efetivação do negócio jurídico que levam à sua rescisão.
Bem, essa dissolução pode se dar de diversas formas, desde a manifestação de vontade das partes envolvidas até a extinção por eventual inadimplemento.
No direito brasileiro, a regra para a rescisão do contrato é o distrato, que é a extinção do contrato por vontade de ambas as partes. Entretanto, como forma excepcional, permite-se ainda a extinção do negócio jurídico por iniciativa de apenas uma das partes, desde que assim permita a lei, de forma implícita ou explícita, conforme determina o artigo 473, do Código Civil.
O que é a lei do distrato?
Lei 13.786/18, também conhecida como lei do distrato, é uma lei que entrou em vigor em dezembro de 2018 e que disciplina a extinção do contrato por falta de pagamento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
De acordo com a Lei 4.591/64, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o objetivo de promover e realizar a construção, para venda total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
O parcelamento de solo urbano, por sua vez, é a subdivisão do terreno em lotes destinados à construção, mediante loteamento, quando há a abertura de novas vias de circulação, ou desmembramento, com o aproveitamento das vias já existentes, conforme determina o artigo 2º, da Lei 6.766/79.
Em melhores termos, a lei do distrato regula situações em que o contrato de compra e venda de imóveis é encerrado, ou seja, ela trata, basicamente, do fim da relação contratual ou distrato imobiliário por falta de pagamento do comprador.
Conforme determina o artigo 472, do Código Civil, o distrato é feito da mesma forma que foi feito o contrato, através do qual as partes de uma relação contratual anterior formalizam a anulação dessa relação, extinguindo o contrato e todas as obrigações dele derivadas, e determinando as suas consequências, desde que o contrato não tenha sido totalmente cumprido.
Dito isso, é preciso esclarecer que se a lei determina a forma de um contrato, o distrato deve seguir essa mesma determinação. Entretanto, quando a lei não impõe uma forma específica para a formalização do contrato, o distrato também não precisa obedecer a qualquer formalidade para ser válido.
Mas existe algum prazo para a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel?
Entenda os prazos e regras para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel no Brasil
O contrato, desde que observados os requisitos impostos pela lei, é obrigatório para as partes, constituindo-se como uma verdadeira lei entre elas, não sendo possível desvincular-se senão em virtude de outro contrato que encerre ou modifique o anterior.
Dessa forma, de acordo com os princípios da responsabilidade contratual, a desobediência daquilo que foi pactuado sujeita os contratantes às punições cabíveis, uma vez que o contrato vincula e obriga suas partes.
Para encerrar um contrato e pôr um fim nas suas obrigações, é necessário que haja concordância entre as partes ou que aconteça alguma causa determinada pela lei que encerre o contrato.
De fato, o contrato só será extinto por acordo bilateral; a resilição unilateral somente é admitida nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita e se dá mediante denúncia notificada à outra parte, conforme entende o artigo 473, do Código Civil.
· Existe prazo para desistir de um contrato assinado?
Com o avanço da humanidade e a modernização do direito civil, passou-se a entender que o equilíbrio das partes de um contrato é essencial para a autonomia das vontades e para o desenvolvimento dos valores da justiça.
Dessa forma, a validade e a eficácia de um contrato dependem da existência de partes com iguais condições de defesa, caso contrário, a vontade de um contratante sempre irá prevalecer sobre o outro e restará quebrado o equilíbrio contratual.
Sabendo-se disso, é necessário fazer uma comparação entre as partes. Se elas possuírem condições econômicas semelhantes, o equilíbrio contratual se dará pela isonomia, ou seja, o direito de um será necessariamente reconhecido por lei para o outro.
Por sua vez, quando se tem contratantes desiguais, o equilíbrio será estabelecido pela intervenção estatal, através de lei, que dá à parte mais fraca da relação direitos e prerrogativas não reconhecidos à outra, com o puro fim de igualar as condições negociais.
Quando se tem uma relação entre partes que estão em condição de igualdade, utiliza-se como norma regulamentadora o Código Civil, que além das disposições gerais sobre o tema, fornece os detalhes específicos que regem o caso concreto.
Por outro lado, quando uma das partes se apresenta em condição de superioridade sobre a outra parte, estabelecendo-se entre elas uma relação típica de consumo, utilizando-se contrato de adesão, o instrumento que vai disciplinar essa relação é o Código de Defesa do Consumidor.
Aplicando-se o que foi dito acima aos contratos de compra de venda de imóveis, quando se tem uma relação entre partes iguais e se tratando de imóveis já construídos, a formalização do negócio jurídico se dá por escritura pública, conforme determina o artigo 108, do Código Civil, e a efetivação da compra só acontece com a transferência do imóvel no Registro Geral de Imóveis.
Nesses casos, quando houver rescisão contratual, ela pode ocorrer a qualquer tempo antes do registro da compra em cartório. Além disso, é preciso estabelecer cláusulas contratuais bem específicas e claras, que determinem a possibilidade de rescisão e seus motivos, além de porcentagem de devolução dos valores pagos e indenização.
Agora, quando a compra e venda do imóvel envolve construtora ou incorporadora, tem-se uma relação de desequilíbrio contratual, uma vez que o poderio econômico destas é infinitamente superior ao do destinatário final do bem, ou seja, do consumidor. Nesse caso, utiliza-se as regras gerais estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) e as regras específicas da Lei do Distrato, quando couber.
Nesses casos de relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 49, determina que:
“o consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio”.
A Lei 13.786/18, lei do distrato, também estabelece que:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
· Quando a promessa de compra e venda não pode ser revogada?
Conforme estabelece o artigo 1.417, do Código Civil, para que haja direito real à aquisição do bem, a promessa de compra e venda precisa apresentar três pressupostos fundamentais.
- O primeiro é a concretização da vontade das partes em um documento escrito, que pode ser instrumento público ou particular.
- O segundo pressuposto para a formação do direito de aquisição é a ausência de cláusula de arrependimento, que é o meio pelo qual os contratantes determinam a possibilidade de arrependimento ou de encerramento do negócio jurídico.
Conforme determina o artigo 463, do Código Civil, concluído o contrato preliminar, e desde que não apresente cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração definitiva do acordado, assinando prazo à outra para que o efetive.
De acordo com o que estabelece o artigo 1.417, do Código Civil: “mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.
Dessa forma, nota-se que a existência de cláusula de arrependimento expressa é que possibilita às partes desistir do contrato. Por outro lado, na sua ausência não há possibilidade de arrependimento unilateral, não podendo ser revogada a promessa de compra e venda.
- O terceiro e principal pressuposto é o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
· Por que é impossível a simples desistência sem demonstrar impossibilidade de pagamento pelo devedor?
As súmulas 1 e 2, do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo, permitem que o comprador dissolva o compromisso de compra e venda e receba de volta, imediatamente e de uma só vez, parte da quantia que já pagou, admitindo-se a retenção de valor correspondente aos prejuízos sofridos pelo promitente vendedor, sem possibilidade de parcelamento.
Entretanto, não é dado ao comprador o poder de determinar se vai pagar e quando quer cumprir com sua obrigação. A ele só é permitida a possibilidade de resolução do contrato, em caso de inadimplência, se demonstrar efetivamente que não possui mais condições de pagar o que foi acordado.
Admitir a possibilidade de desistir da compra sem demonstrar impossibilidade de pagamento levaria ao descumprimento do princípio da boa-fé, que rege o negócio jurídico, quer seja relação de consumo, quer seja relação entre particulares em igualdade.
Ainda assim, o Código Civil estabelece que se o devedor possui bens, eles devem responder pelo inadimplemento das obrigações e o credor pode exigir o cumprimento das mesmas, ao invés do encerramento do contrato.
Portanto, fica bem claro que a resolução do contrato em caso de falta de pagamento pelo promitente comprador só pode acontecer se este demonstrar que não possui patrimônio e nem condição de arcar com o pagamento do que ficou acordado.
· Como funciona a rescisão por culpa das construtoras?
Bem, quando se trata da desistência da compra e venda de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça, por entendimento sumulado, determina que: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
A Lei 13.786/18, determina que as construtoras possuem direito a prazo de 180 dias de atraso na entrega do imóvel sem ensejar direito a rescisão de contrato pelo comprador, desde que essa possibilidade seja expressa no contrato de forma clara e destacada.
Se passados os 180 dias e ainda assim o bem não tiver sido entregue, o comprador terá direito à rescisão do contrato e à devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução.
Dessa forma, observados os preceitos legais e sumulados, a rescisão decorrente de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos de forma integral.
· Em caso de rescisão a consultora pode cobrar o valor da corretagem?
Sobre o valor da corretagem, a Lei do Distrato determina que:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I – A integralidade da comissão de corretagem;
Conforme se observa do artigo acima citado, a comissão de corretagem pode sim ser descontada do valor restituído ao comprador em caso de rescisão de contrato.
Entretanto, é preciso observar que a cláusula contratual que obriga o comprador ao pagamento de comissão de corretagem somente é válida quando o valor da comissão é repassado ao diretamente comprador ou incluído no preço final do imóvel.
Assim, é preciso bastante clareza e transparência ao destinatário final quanto ao dever de pagamento das despesas com o intermediário do negócio, como bem determina o artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. Sendo assim, cada caso concreto deve ser minuciosamente analisado para que seja verificada essa transparência e seja devido o valor da corretagem em caso de rescisão contratual.
Multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel
A súmula 3, do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo, estabelece que, em caso de desistência, se for reconhecido que o comprador tem direito à devolução do valor que pagou, as partes voltarão ao estado anterior à assinatura do contrato, ou seja, é como se o contrato nunca tivesse existido.
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento semelhante, pois determina na Súmula 543, que havendo resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do Consumidor, as parcelas pagas devem ser restituídas ao comprador de forma integral, caso a culpa da dissolução tenha sido exclusivamente do vendedor, ou de forma parcial, se a culpa tiver sido do próprio comprador.
Aqui fica claro que o valor retido funciona com uma espécie de multa pelo encerramento do negócio, que vai servir para ressarcir as despesas do vendedor, no limite de 10 a 25% do que foi pago pelo comprador, variando conforme cada caso.
Ainda sobre a multa, a Lei 13.786/18 – Lei do Distrato atesta que o cancelamento do contrato por inadimplência absoluta do comprador gera a ele o direito de receber de volta o valor pago diretamente ao vendedor, deduzindo-se desse valor multa de até 25%.
A desistência do contrato de compra e venda de imóvel ainda pode acontecer por culpa exclusiva do próprio vendedor ou da construtora, como mencionado anteriormente. Nesses casos, o valor pago pelo comprador deve ser restituído de forma integral, em parcela única, incidindo ainda juros e correção monetária, como entende o Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 543.
Importante ressaltar as particularidades contratuais para compromissos de compra e venda firmados entre Incorporadoras e Loteadoras que mostraremos a seguir.
Como são os contratos de compromisso de compra e venda firmados com Incorporadoras X Loteadoras?
Os contratos de compromisso de compra e venda firmados com incorporadoras ou loteadoras são bastante complexos, porque, além da empresa e do consumidor final, ele envolve várias outras pessoas, desde o verdadeiro proprietário do terreno ao responsável pela construção do empreendimento.
Em razão dessa complexidade toda, a legislação determina uma série de requisitos básicos que o contrato deve ter, incluindo as cláusulas que determinam a responsabilidade da empresa pelo empreendimento em si e pela entrega do imóvel ao consumidor final.
Assim, diante dessas exigências, os contratos devem apresentar qualificação das partes, determinar o objeto da negociação, detalhando todo o empreendimento, valor das parcelas, formas e datas de pagamento, índices de correção financeira, juros, condições de rescisão do contrato e todas as outras obrigações e garantias existentes.
Veja algumas dessas obrigações nos itens abaixo:
- Quem é responsável pelo IPTU quando há contrato de promessa de compra e venda de imóvel?
Segundo o que determina o artigo 34, do Código Tributário Nacional, são considerados contribuintes do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, “o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”.
O Superior Tribunal de Justiça, obedecendo ao disposto nesta lei, pacificou entendimento no sentido de que o comprador (ou aquele que fez promessa de compra) do imóvel, considerado como possuidor a qualquer título, e o vendedor ou proprietário do bem, são contribuintes responsáveis pelo pagamento do imposto, cabendo ao legislador do município onde se encontra o imóvel determinar quem vai ser o responsável pelo tributo, obedecendo ao disposto na legislação tributária.
Se a posse do imóvel ainda não foi passada ao comprador, cabe ao vendedor/proprietário arcar com os pagamentos do IPTU e demais taxas incidentes, em decorrência da ocupação do imóvel.
- Quem é responsável pela taxa de condomínio quando há contrato de promessa de compra e venda de imóvel?
A taxa de condomínio é considerada obrigação que deriva do uso do bem. O pagamento dessa taxa, por assim dizer, deriva da relação que a pessoa tem com o próprio imóvel.
Dessa forma, fica claro que se o promitente comprador, antes mesmo do registro da compra no Cartório de Imóveis, já está em posse do bem e pode se utilizar dele e o condomínio já sabe da transação, a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial recai sobre o comprador.
De outra forma, se a posse do imóvel ainda não foi passada ao comprador, cabe ao vendedor/proprietário arcar com as despesas relativas ao bem, inclusive a taxa condominial, uma vez que ele é que possui o direito de usufruir desse bem.
Neste artigo foi possível perceber que o Direito Imobiliário possui muitas normas e segue diversas legislações. Mas como assegurar que tudo isso seja cumprido?
Como assegurar o cumprimento das normas do Direito Imobiliário?
Para assegurar o cumprimento das normas de direito imobiliário é imprescindível o registro imobiliário, uma vez que ele vai garantir o direito de propriedade, pois a efetivação do negócio jurídico só transfere o domínio com o registro do ato de transferência na divisão imobiliária competente para isso.
O conhecimento das legislações pertinentes ao direito imobiliário também é fundamental para garantir o cumprimentos das normas. Por isso, nós do escritório Estefano de Moura Advogados Associados, seguiremos compartilhando informações importantes sobre a legislação vigente.
Ainda tem dúvida sobre qual é o prazo para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel? Entre em contato com nosso escritório, estaremos à disposição para ajudá-lo.