Quando as pessoas celebram um contrato, entende-se que elas realmente desejam cumprir com tudo o que foi pactuado, obedecendo ao princípio da boa-fé. Entretanto, podem acontecer situações excepcionais que levam à rescisão do contrato, é a vida.
Bem, a essa dissolução se dá o nome de rescisão contratual e ela pode acontecer por variados motivos, desde a manifestação de vontade dos envolvidos até a extinção por inadimplemento.
O que é rescisão de contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato, observados os requisitos determinados por lei, é obrigatório para as partes, tendo validade de lei para elas. Desse modo, é possível desvincular-se dele apenas em razão de outro contrato que o encerre ou modifique. Dito isso, seguindo-se os princípios da responsabilidade contratual, a desobediência do que foi pactuado sujeita as partes às punições estabelecidas em lei.
Para encerrar um contrato e pôr fim às suas obrigações, o que se chama de rescisão contratual, é preciso que haja consenso entre os contratantes ou que aconteça alguma causa especificada em lei que encerre o contrato.
De fato, o contrato apenas será rescindido por acordo bilateral; a resolução unilateral só é permitida nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita e ocorre por meio de denúncia notificada à outra parte, de acordo com o que estabelece o artigo 473, do Código Civil.
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O pagamento das parcelas deve continuar caso o vendedor não aceite a rescisão do contrato?
Se o vendedor não aceitar a resolução do contrato, cabe ao comprador entrar com ação de resolução diretamente na justiça, pleiteando, de imediato, a suspensão das parcelas que ainda não foram pagas, para que não tenha gastos excessivos.
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É possível requerer a rescisão do contrato estando inadimplente?
Analisando as súmulas 1 e 2, do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo, elas autorizam o comprador a encerrar o compromisso de compra e venda e receber de volta, imediatamente e de uma só vez, parte do valor que já foi pago, admitindo-se a retenção de valor correspondente às perdas e danos sofridas pelo vendedor, sem qualquer possibilidade de parcelamento. Assim também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, como demonstra o teor da Súmula 543.
Por sua vez, não é permitido que o comprador possa determinar se vai pagar e quando vai cumprir com sua obrigação. Ele somente possui a possibilidade de resolução do contrato em caso de inadimplência, desde que demonstre efetivamente que não possui mais como pagar o que foi estabelecido.
Admitir a possibilidade de desistência da compra sem demonstrar impossibilidade de pagamento seria violação flagrante ao princípio da boa-fé, que rege o negócio jurídico, quer se trate de relação de consumo, quer seja relação entre particulares em igualdade de condições.
Ainda diante do que foi dito, o Código Civil estabelece a possibilidade de o credor exigir do devedor o cumprimento das suas obrigações utilizando os bens que possui, ao invés de encerrar do contrato de pronto.
Desse modo, fica bem claro que a rescisão do contrato por falta de pagamento pelo comprador apenas deve ocorrer se este comprovar que não tem patrimônio e nem condição de pagar o que ficou acordado.
Como suspender o pagamento?
Quando se fala em rescisão de contrato de compra e venda com parcelas ainda por vencerem, o comprador que fez o pedido de rescisão contratual deve requerer a suspensão do pagamento dessas parcelas na forma de antecipação de tutela, ou seja, em pedido de liminar.
Para melhor entendimento, a antecipação de tutela é o instituto jurídico baseado na urgência. É um pedido, que visa a antecipação e satisfação de um direito, implementando, desde logo, alguns efeitos que apenas aconteceriam quando do proferimento da sentença.
De acordo com o artigo 300, do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos suficientes que demonstrem a probabilidade do direito a ser assegurado e o perigo de ocorrência de dano em razão da demora no julgamento do processo.
Num processo de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por parte do comprador, o mesmo pode pedir ao juiz já na petição inicial que suspenda o pagamento das parcelas que ainda não venceram, evitando gastos excessivos.
O valor a ser restituído deve sofrer correção?
Conforme determina a Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça, quando houver a resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, as parcelas pagas devem ser restituídas parcialmente, caso o comprador tenha dado causa ao desfazimento do contrato. Ou seja, os valores devem ser corrigidos monetariamente, tendo como termo inicial o momento dos respectivos desembolsos.
Seguindo a mesma linha de raciocínio, a corte do STJ possui vários julgados reiterando a posição de que o percentual de retenção das parcelas pagas deve variar entre 10 a 25%, não mais que isso, dependendo, ainda, das circunstâncias de cada caso e dos prejuízos sofridos.
Com esse entendimento, considera-se que as cláusulas resolutivas que estabelecem percentuais superiores as 25% são abusivas, uma vez que geram enriquecimento ilícito de uma das partes em detrimento da outra parte, o que não pode acontecer.
Os valores podem ser restituídos de forma parcelada?
Aprovada a rescisão do contrato e ordenada a restituição dos valores pagos pelo comprador, é possível ocorrer a compensação utilizando-se o saldo devedor das prestações que não foram pagas até o momento da rescisão.
Encerrado contrato de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do Consumidor, a devolução dos valores pagos pelo comprador tem que acontecer de forma imediata e através de parcela única, conforme determina a Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça, sendo considerada abusiva cláusula contratual que determina a restituição de forma parcelada.
Quando pode entrar com ação judicial para a restituição de valores de imóveis?
O comprador de um imóvel pode entrar com ação judicial para restituição de valores quando desistir da compra, antes de adquirir a posse do imóvel, ou seja, antes de receber o imóvel.
Mesmo que no contrato assinado pelas partes exista cláusula determinando a impossibilidade de arrependimento do negócio, a legislação do país assegura o direito ao arrependimento e, por conseguinte, o encerramento do contrato.
Bem, nesses casos, quando a empresa propõe a devolução de valores bem inferior ao que deveria, cabe a propositura de ação judicial de distrato, que vai assegurar uma restituição justa e impedir a cobrança de valores abusivos.
Cuidados antes de assinar um contrato na compra de um imóvel
Compra e venda de imóveis são transações que acontecem diariamente, mas que podem ser um verdadeiro problema se as partes negociantes não tiverem um mínimo de conhecimento sobre o que estão fazendo e não tomarem cuidado na hora das negociações.
É sabido que o processo é bastante longo e cheio de burocracia. Ele engloba uma grande quantidade de etapas que precisam ser obedecidas à risca, a fim de que tudo saia conforme o planejado e evite qualquer tipo de dor de cabeça.
· Imóvel em construção
Quando o contrato envolver imóvel ainda em construção, o comprador deve observar a data de início e término da obra, assim como possibilidade de atraso e as multas estipuladas caso isso aconteça.
Uma parte importante do contrato é o memorial descritivo, que deve conter todas as informações a respeito das características físicas do imóvel e como ele vai ficar ao final da obra, garantindo o recebimento do bem que foi pago. Além do mais, deve-se procurar saber se o projeto referente à construção foi devidamente aprovado pelo órgão responsável e se obedece às exigências legais.
Ainda é recomendado ficar bem atento às promessas do material publicitário do empreendimento, fazendo constar no contrato tudo o que foi acordado entre as partes.
· Imóvel pronto
Quando o negócio jurídico envolver um imóvel que já está pronto, antes de assinar o contrato de compra e venda é preciso inspecionar bem o imóvel e descrever todas as suas características no contrato, para que não apareçam surpresas. Além disso, deve-se ter atenção redobrada com a documentação do imóvel, para saber se tudo está conforme determina a lei, evitando problemas legais.
Outros pontos cruciais a serem observados no contrato são a forma de pagamento, o valor das parcelas, se houver, a data de cada pagamento e suas condições, bem como a possibilidade de rescisão contratual e suas devidas condições e as possíveis ressalvas de cada parte assinante, deixando tudo bem explicado e garantindo as duas partes.
Nós, do escritório Estefano e De Moura Advogados, seguiremos compartilhando informações importantes sobre a legislação vigente. Ainda tem dúvida sobre restituição do valor pago em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel? Entre em contato com nosso escritório, estaremos à disposição para ajudá-lo.