Direito real ou direito das coisas é definido como o conjunto de normas destinadas a regular as relações jurídicas relativas a bens materiais ou imateriais que podem ser apropriados pelo homem e que contêm valor econômico relevante e significativo. É a parte do direito civil que regulamenta a propriedade, instituto que influencia diretamente a estrutura da sociedade.
De acordo com o artigo 1.225, do Código Civil, são direitos reais: a propriedade; a superfície; as servidões; o usufruto; o uso; a habitação; o direito do promitente comprador do imóvel; o penhor; a hipoteca; a anticrese; a concessão de uso especial para fins de moradia; a concessão de direito real de uso e a laje.
Nesse cenário, esse artigo tem como objetivo elucidar o que é o título de domínio do imóvel e a importância de regularizá-lo.
O que é domínio do imóvel
A propriedade, como entende a doutrina, é o principal expoente do direito real, é seu eixo principal e mais sólido. Bem, com isso, entende-se que conceituar propriedade não é tarefa fácil, pois esta varia conforme cada país e seu conceito evolui junto com a sociedade, sendo influenciada diretamente pelos regimes políticos de onde está inserida.
O Código Civil brasileiro, tratando sobre o tema, não define propriamente o que é propriedade em si, mas acabou por determinar, em seu artigo 1.228, que “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
Assim, de forma mais ampla possível, compreende-se que propriedade é aquilo que pertence a uma pessoa e indica todas as relações jurídicas ligadas à apropriação de um bem, é o direito que uma pessoa exerce sobre determinadas coisas, geralmente de modo exclusivo e absoluto, e que deve ser respeitado pelos demais.
Quando se fala em propriedade, muitas vezes se confunde seu conceito com domínio, entretanto, embora estejam intimamente relacionados, não devem ser tratados como sinônimo.
Por domínio entende-se a intromissão direta sobre a coisa, é a relação do indivíduo com o bem, a subordinação da coisa ao poder do seu titular. O campo dominial é somente entendido como real, não existindo terceiros ou obrigações. No domínio faz-se a associação do sujeito com os atos de gozar, usar, dispor e reaver a coisa, nada mais que isso.
Por outro lado, a propriedade, como se depreende do seu conceito, vai muito além disso. O certo é que, para que se entenda a propriedade, precisa-se compreender o domínio, entretanto, conforme as disposições constitucionais, a propriedade se relaciona com o campo das obrigações, expandindo-se para a relação jurídica do proprietário com a coletividade, que precisa respeitar esse direito.
Dessa forma, diante do que foi exposto, pode-se dizer que domínio de imóvel é a ingerência sobre o bem imóvel, o direito do indivíduo de usar, gozar e fruir, que são entendidos como elementos econômicos da propriedade.
Importância da regularização do título de domínio do imóvel
No direito brasileiro, a transferência do domínio de bem imóvel apenas se torna oficial com o registro do título translativo no Registro de Imóvel, como bem determina o artigo 1.245, do Código Civil. Em suma, é por meio do registro que se dá a aquisição da propriedade.
De acordo com o referido artigo, enquanto não houver o registro do título translativo, o alienante continua sendo o dono do imóvel. Nesse caso, aquele que adquiriu o imóvel sem o devido registro da sua escritura não vai possuir a propriedade do mesmo, mas somente direitos obrigacionais e pessoais.
Resumindo, regularizar o título de domínio do imóvel significa adquirir a propriedade do bem, se tornar dono, titular de direito real de propriedade, que pode ser oposto contra todos. A partir disso, o imóvel fica em situação regular perante o poder público e a sociedade.
Entretanto, aqui é preciso esclarecer que o registro não é indicativo de direito absoluto, aceitando prova em contrário, como se depreende da redação do artigo 1.247, do Código Civil, que diz que “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”. Dessa forma, cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Como ocorre a regularização do título de domínio do imóvel
De acordo com o que determina o Código Civil, como já dito, para a aquisição de propriedade de bem imóvel é necessário o registro de título aquisitivo na matrícula do imóvel no Registro De Imóveis.
A matrícula do imóvel é o documento que descreve o bem e diz quem é seu proprietário. Todo imóvel deve estar matriculado no Livro nº 2 – Registro Geral e possui apenas uma matrícula, na qual são registrados todos os fatos jurídicos que dizem respeito àquele imóvel.
O processo de registro pode ser provocado por qualquer pessoa, conforme versa o artigo 217, da Lei 6.015/73, Lei de Registros Públicos, e começa no protocolo, onde os títulos receberão número de ordem em razão da sequência de sua apresentação.
Protocolizado o título, este sofrerá prenotação, que é um ato prévio que garante prioridade e exclusividade na aquisição do direito de propriedade em prejuízo das demais pessoas, enquanto a regularidade do documento está sendo investigada pelo oficial. Estando tudo em ordem, proceder-se-á ao registro em si, dentro do prazo de 30 (trinta) dias.
Regularização por adjudicação compulsória
Adjudicação compulsória é a ação que tem como objetivo a realização de registro de imóvel sem que seu autor tenha a documentação correta exigida em lei para realizar o registro. Por meio dessa ação, o indivíduo pode conseguir a Carta de Adjudicação, através da qual o juiz ordenará a realização do registro do imóvel no Registro de Imóveis.
De acordo com os artigos 1.417 e 1.418, do Código Civil, para a propositura de adjudicação compulsória é preciso que tenha sido feita promessa de compra e venda de imóvel por instrumento público ou particular e que as partes do negócio jurídico não tenha estabelecido direito de arrependimento.
É preciso esclarecer que, de acordo com a Súmula 239, do Superior Tribunal de Justiça, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Além disso, é entendimento do Superior Tribunal de Justiça que o direito de propor ação de adjudicação compulsória não prescreve, não estando sujeita também a prazo decadencial, podendo ser realizada a qualquer tempo.
Regularização por usucapião
Outro modo de se proceder à regularização da propriedade do imóvel é por meio da instauração de ação de usucapião, que é uma forma originária de aquisição de propriedade de bem imóvel em razão de sua utilização prolongada, de forma contínua e incontestada, como se dono fosse.
Nesse caso, a sentença proferida na ação de usucapião declara e comprova a situação de fato existente, conferindo ao possuidor o título de proprietário e possibilitando a regularização do domínio do bem. A falta de regularização da venda do imóvel não pode impedir que o possuidor preencha os requisitos determinados em lei para a aquisição da propriedade.
Quem tem direito a aquisição do imóvel através de usucapião
A legislação brasileira prevê várias formas de usucapir, fazendo distinção entre aquelas sobre bens móveis e imóveis. Cada modalidade de usucapião de imóvel tem seus requisitos, mas, de forma geral, para que uma pessoa tenha direito à aquisição do imóvel por usucapião é necessário:
· Posse mansa e pacífica do imóvel a ser usucapido;
· Posse qualificada pela intenção de dono do imóvel;
· Lapso temporal mínimo determinado por lei, que vai depender da modalidade de usucapião adotada.
· Justo título e boa-fé apenas em caso de usucapião ordinária.
Dessa forma, se o indivíduo preencher todos os requisitos necessários dispostos pela lei, ele vai possuir direito de adquirir a propriedade do imóvel através da usucapião.
Como comprovar título de domínio do imóvel
De acordo com o artigo 1.227, do Código Civil, “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo os casos expressos em lei”.
O registro de imóveis é o meio através do qual se dá a transferência de propriedade de um bem imóvel, conforme determina o artigo 1.245, do Código Civil. É por esse documento que se comprova o título de domínio do imóvel e se identifica quem é o dono de determinado imóvel, sendo ele que garante maior segurança jurídica ao negócio.
Quem é responsável pela regularização
A pessoa responsável pela regularização do imóvel é seu proprietário. Ao comprar um terreno, é imprescindível que o adquirente providencie o registro da compra no Registro de Imóveis, atualizando a matrícula do mesmo para figurar como proprietário, pois a matrícula é documento de identificação do imóvel.
Além do registro no Registro de Imóveis, é importante consultar a situação do imóvel na prefeitura do local onde se encontra para que a propriedade não seja tida como ilegal.
Vale registrar que o processo de regularização do imóvel pode ser feito mediante o acompanhamento de profissional habilitado pela prefeitura e pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil – CAU ou Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado – CREA, agilizando o processo e a expedição de documentos importantes.
Quanto custa a regularização de título de domínio do imóvel
Definir o valor para a regularização de imóvel não é uma tarefa simples. Para começar, deve-se considerar o valor venal do imóvel, que varia de acordo com o tamanho do imóvel, do Imposto Sobre Serviço – ISS e das plantas e projetos necessários para a regularização. Com isso, o valor final vai variar muito de acordo com cada imóvel, podendo chegar a 7 mil reais.
O documento de regularização pode ser requerido por qualquer pessoa no Registro de Imóveis do local onde se encontra o bem e o valor desse procedimento vai variar de acordo com as tabelas de custas de cada cartório, atualizadas mensalmente.
Quando fazer a regularização de título de domínio de imóvel
Fazer a regularização de um imóvel significa tirá-lo da clandestinidade e torná-lo apto para uso e fruição. Bem, quando alguém pretende vender, comprar ou usar um imóvel, esse é o momento exato de realizar a sua regularização.
A regularização é o meio que atesta o atendimento aos parâmetros exigidos pelo poder público, colaborando o proprietário com o bem estar social. Além disso, demonstra o pagamento correto dos tributos exigidos pela legislação e o torna apto a ser utilizado para fins comerciais se assim o desejar.
Diante dessas considerações, fica claro que a regularização do domínio do imóvel acaba sendo algo de interesse tanto do proprietário quanto do poder público e da sociedade como um todo.
Nós, do escritório Estafano de Moura Advogados, seguiremos compartilhando informações importantes sobre a legislação vigente. Ainda tem dúvida sobre o porquê de regularizar o título de domínio de imóvel? Entre em contato com nosso escritório, estaremos à disposição para ajudá-lo.