As medidas restritivas de circulação implementadas pelas autoridades para conter o avanço do novo coronavírus trouxeram grandes impactos para a economia num todo, como a elevação do número de desempregados e a queda de receita para pessoas jurídicas. Neste momento, a renegociação do contrato de aluguel tornou-se uma necessidade para grande parte das famílias e empresas de todo o Brasil.
Por isso, neste artigo trazemos um passo a passo de como renegociar o contrato de aluguel da melhor maneira possível no Brasil.
É possível renegociar um contrato de aluguel?
A Lei do Inquilinato, lei 8.245/91, prevê em seus artigos 18 e 19 que após o decurso de três anos de um contrato de locação ou de um último acordo firmado entre as partes, há a possibilidade de modificação de cláusulas ajustadas pelas partes de comum acordo, ou a revisão judicial do contrato caso não haja ajuste consensual.
O Código Civil de 2002, de forma subsidiária à Lei do Inquilinato, também manifesta a possibilidade de resolução ou revisão contratual mediante avaliação das situações que interferem no equilíbrio contratual e possam recair de maneira desproporcional sobre uma das partes, seja por motivos imprevisíveis, art. 317, ou de onerosidade excessiva, arts. 478, 479, 480.
No entanto, é preciso esclarecer quais são as situações que podem gerar a renegociação do aluguel. Confira no tópico seguinte.
Principais motivos que levam à renegociação do contrato de aluguel
A perda de renda e a crise do desemprego agravada pela pandemia é um dos principais motivos que levam as famílias a buscar a renegociação do contrato de aluguel.
Já nos imóveis comerciais, a queda de receitas provocada pelas medidas restritivas de circulação impacta de forma significativa o fluxo de caixa das empresas, levando-as a buscar alternativas para mitigar o impacto orçamentário em situações imprevisíveis como essa.
A desproporcionalidade entre o valor cobrado no contrato vigente para aqueles firmados no mercado em imóveis com condições semelhantes é outro motivo que pode levar ambas as partes a solicitar uma renegociação judicial do contrato.
Como acontece a renegociação do contrato de aluguel
A melhor forma de renegociar um contrato de aluguel é através do diálogo e da boa-fé, evitando a judicialização do contrato.
Todavia, nos casos em que não for possível uma renegociação amigável, o locatário dispõe de medidas judiciais que podem ser tomadas.
Mas para que seja possível realizar uma dessas decisões, é preciso entender como a lei funciona, o que pode ou não ser feito neste sentido.
O que a lei diz sobre a renegociação do contrato de aluguel
A relação locador locatário é intermediada pela Lei do Inquilinato que prevê a renegociação extrajudicial de comum acordo em seu artigo 18 ou, não havendo acordo, a renegociação judicial, em seu art. 19, após três anos de vigência do contrato, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Nesta situação, cabe a qualquer uma das partes provar que há uma desproporcionalidade entre o valor vigente do contrato e valor pago no mercado por imóveis em condições semelhantes.
Mas e em situações especiais como as provocadas por uma pandemia?
Nesse caso, a renegociação do contrato de aluguel pode ocorrer pela Teoria da Imprevisibilidade extraída do art. 317 do Código Civil. Nela, o locatário poderá pleitear uma renegociação do valor contratual por um determinado período, comprovada a desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento da sua execução, assegurando, quando possível, o cumprimento do valor real da prestação. Esse instrumento pressupõe como requisito básico o acontecimento de um evento imprevisível e extraordinário, ou seja, quando não há a menor condição de previsibilidade por ambas as partes e com a ocorrência de um fato extraordinário para o contrato, levando-o a sair do curso normal.
Outro recurso presente no Código Civil diz respeito à Teoria da Onerosidade Excessiva, presente no art. 478. A utilização desse instrumento para revisão contratual gera um debate sobre a sua aplicabilidade ser ou não restrita somente nos processos de resolução contratual conforme explicitada no artigo.
Segundo a autora Maria Helena Diniz, a onerosidade excessiva está adstrita à resolução e não a revisão judicial, mas nada impede que para fins de conservação do negócio jurídico, ela seja invocada para restabelecimento do equilíbrio contratual.
Outro ponto de relevância para a locação comercial diz respeito a suspensão das atividades por decreto da Administração Pública, através de seu Poder de Polícia, na tentativa de conter a disseminação do vírus.
No tocante a essa prerrogativa do Poder Público de restringir o funcionamento de bares, shoppings, galerias, academias e comércio em geral, é evidente que a suspensão temporária dessas atividades trás consigo prejuízos financeiros que podem acarretar na maioria das vezes a impossibilidade do cumprimento do pagamento do aluguel por parte dos prestadores de serviço.
A isso, o art. 567 do Código Civil prevê que, se durante a locação, o locador encontra-se impossibilitado de utilizar a coisa para o fim a que se destinava, a este caberá solicitar a redução proporcional do aluguel ou a resolução do contrato.
Passo a passo para renegociar um contrato de aluguel
O primeiro passo é buscar uma solução extrajudicial. Recalcular suas despesas e o novo valor do aluguel, buscando ser franco com o locador quanto a sua real situação momentânea, agindo de bom senso para que ambas as partes entrem num consenso.
Afinal, esses momentos de crise econômica se aplicam a ambos, e é de grande interesse, na maioria das vezes, às partes manterem o vínculo contratual, tanto para o locatário que continuará no imóvel quanto para o locador que evitará a vacância do imóvel por tempo indeterminado.
Mesmo se o diálogo direto com o proprietário não render bons frutos, cabe ainda às partes recorrer extrajudicialmente à mediação, através de um profissional capacitado a auxiliá-los na busca de uma composição.
Caso não seja possível resolver esse impasse, é possível submeter à avaliação de um terceiro, seja pela apreciação judicial, seja por um Tribunal Arbitral. A etapa de conciliação é um momento importante para que ambas as partes usem da honestidade na avaliação da situação e nos termos propostos.
Optar por um modo amigável é sempre a melhor alternativa, evitando assim as custas processuais e a morosidade da justiça brasileira, além, é claro, dos riscos inerentes a qualquer processo jurídico.
Como fazer o cálculo do novo valor de aluguel
Todo aniversário de contrato de aluguel vem acompanhado de um reajuste que normalmente é indexado pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Para calcular o reajuste anual dos contratos de aluguel, o cálculo considera a variação acumulada nos últimos doze meses.
Por exemplo: você alugou um imóvel em janeiro de 2020 pelo valor de R $1.500,00 mensais, com vigência contratual de três anos. A variação do IGP-M desde o início do contrato até dezembro de 2020 (últimos doze meses) foi de 23,14%.
Então, o preço do aluguel a partir de janeiro de 2021 (aniversário de contrato de locação), correspondente ao segundo ano de locação, será de R $1.847,09 mensais. Após esse período, será realizado um novo reajuste, para mais ou para menos, de acordo com o IGP-M anual.
O que fazer caso a renegociação não saia como esperado
O locador poderá ingressar com ação de despejo por falta de pagamento ou pagamento menor, além da cobrança de eventuais valores em atraso nos casos de descumprimento dos deveres por parte do locatário como também pela revisão contratual nas situações de desproporcionalidade entre os valores vigentes em contratos e os valores praticados mercado.
O locatário por sua vez poderá ingressar com uma ação judicial através de um advogado para revisão contratual e renegociação dos valores vigentes por caso fortuito ou de força maior ou ainda através de uma ação de antecipação de despejo.
O proprietário é obrigado a aceitar a renegociação do contrato de aluguel
O locador não é obrigado a aceitar a renegociação de contrato, pois qualquer renegociação depende da aceitação de ambas as partes. Se não houver acordo amigável, cabe à parte que se sentiu prejudicada recorrer à revisão judicial do contrato.
O que acontece na quebra de contrato
A Lei do Inquilinato prevê a aplicação de multa pela quebra do contrato de locação. A multa incide sobre o locatário nos casos em que este ser causa ao rompimento do contrato durante o prazo de vigência, exceto nos casos previstos em Lei, tais como em que a devolução do imóvel decorrer em virtude da transferência do locatário de local de trabalho e locação for proveniente do vínculo empregatício, mediante notificação, por escrito, ao locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
O locador também poderá arcar com o pagamento de multas em caso de descumprimento de obrigações contratuais.
Ainda é assegurado ao locador a quebra de contrato sem o pagamento de multas e retomada do imóvel nos casos em que for comprovado a utilização do mesmo, por parte do locatário, para atos ilícitos.
Como a pandemia afetou as renegociações de contrato de aluguel
A crise financeira que assola o país em meio à crise sanitária provocada pela propagação do vírus tem levado famílias e empresas a procurar formas de renegociar seus contratos de aluguel tanto pela redução da renda familiar e desemprego como também pela restrição de circulação através de decretos estaduais e municipais que impactam de forma catastrófica o setor de serviços.
As lacunas da legislação vigente contribuíram para um aumento expressivo de judicialização de contratos de locação pelo Brasil. Mas por outro lado, a insegurança sobre os rumos econômicos do país levaram locadores e locatários a buscar soluções extrajudiciais para a renegociação de contratos.
As reduções temporárias firmadas nos acordos evitaram um aumento expressivo da inadimplência, que permaneceu baixa, mesmo com a crise.
Caso ainda tenha alguma dúvida sobre a renegociação de contratos de aluguel entre em contato conosco ou deixe o seu comentário.