Você certamente já ouviu falar em condomínio e pensou em um prédio, com muitos moradores, um síndico e muitos pontos de vista sobre a vida diferentes, não é mesmo?
Realmente, o condomínio é também um conjunto de moradores que dividem um mesmo espaço em comum. Porém, vale para muitas outras situações, além dos prédios, como residências em que são proprietários duas ou mais pessoas, bens de construtoras e empresas com mais de dois sócios, bens deixados de herança aos herdeiros e etc.
Quando falamos em condomínio, é natural que surjam diversos conflitos, pois quando há visões divergentes, fica difícil chegar em um consenso sem um terceiro que auxilie ou sem o incentivo ao diálogo.
Dessa forma, hoje decidimos explicar como extinguir o condomínio, como funciona e o que é, confira a seguir. Por certo você já passou, passará ou conhece alguém que passou por isso.
O que é o condomínio?
Condomínio de forma voluntária, é quando duas ou mais pessoas decidem ser proprietárias de um bem conjuntamente, cada um com sua porcentagem e respectiva quota parte.
Já o condomínio involuntário é quando a propriedade de um bem pertence a duas ou mais pessoas sem a vontade dos proprietários, como é o caso daqueles deixados de herança aos herdeiros. Cada herdeiro tem a quota parte sobre o bem.
Quando pensamos em condomínio, é mais comum que as controvérsias sobre a propriedade surjam no caso de herança deixada pelo ente familiar falecido.
Por outro lado, é frequente o número de pessoas que chegam a um conflito que a priori, não é solucionável amigavelmente, quando o condomínio é voluntário, ou seja, quando os proprietários decidiram por vontade própria adquirir um bem conjuntamente, como no caso de duas pessoas que se casam e juntos iniciam a vida patrimonial.
Independentemente da forma como surgiu o condomínio, há soluções para a extinção, de modo que os problemas relativos à propriedade de um determinado bem se resolvam.
A extinção de condomínio
Em simples palavras, a extinção do condomínio consiste em liquidar o bem de propriedade de duas ou mais pessoas, repassando as respectivas quotas partes em dinheiro.
Significa dizer que, quando não há solução entre os condôminos acerca da administração e, consequentemente, sobre a venda de um bem, não há saída senão a venda, para divisão da fração ideal a cada proprietário.
É assim que ocorre a extinção do condomínio, quando cada um recebe a sua fração ideal sobre o bem comum.
É o exemplo da divisão do bem herdado, de propriedade de todos os herdeiros vivos, seja por testamento ou conforme disposição em lei. Quando um não quer mais o ônus da administração, todos devem pensar na solução.
Vale dizer, ainda, que um dos condôminos pode desejar comprar a quota parte dos demais, a fim de que o bem não seja liquidado. Ou, também, a venda pode ocorrer em favor de terceiro, que nunca foi co-proprietário.
Por tais razões, é preciso analisar cada caso individualmente, a fim de estabelecer quais são as opções de solução possíveis.
Quando a extinção de condomínio é feita
A extinção do condomínio é o caminho para solucionar os desentendimentos entre co-proprietários quanto à administração de um bem comum.
Afinal, quando a extinção do condomínio é feita?
Depende.
Segundo o art. 1320, do Código Civil, “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”.
Ou seja, sempre que um dos co-proprietários optar pela divisão do bem, será colocada em pauta a extinção do condomínio.
Em linhas gerais, é feita nos seguintes casos:
- Herança
- Divórcio
- Dissolução de sociedade empresarial
- Doação
- Para quitação de dívidas
Extinção do condomínio judicial ou extrajudicial
Se estamos diante de um condomínio voluntário, no qual duas ou mais pessoas adquiriram um bem conjuntamente, em comum acordo, a extinção pode se dar amigavelmente ou não, neste último caso, será necessário buscar o judiciário.
Por sua vez, se estamos diante de um condomínio involuntário, como é o caso dos desentendimentos entre herdeiros sobre o destino de um bem, a extinção do condomínio será formalmente semelhante, mas alguns requisitos legais serão diferentes.
Em todo caso, a extinção do condomínio pode ocorrer extrajudicial ou judicialmente.
Extrajudicialmente é quando os co-proprietários conseguem alcançar um consenso sobre o destino do bem, que pode ser da seguinte forma:
- Um dos co-proprietários adquire a fração ideal sobre o bem dos demais, tornando-se único proprietário;
- Um dos co-proprietários, quando for o caso de pelo menos três donos de um imóvel em conjunto, poderá vender a quota-parte a um deles, mantendo o condomínio daqueles e extinguindo em relação a este, que venderá a fração ideal sobre o bem;
- Todos decidem vender o bem e cada um receberá em dinheiro a quota-parte.
Claro que nem sempre o consenso é alcançado de forma pacífica. Contudo, um advogado especialista poderá intermediar o conflito, auxiliando para a melhor solução a todos os envolvidos.
Quando o formato extrajudicial tem êxito, basta que a venda do bem seja regularizada formalmente em cartório, averbando-se em escritura a venda total ou parcial, discriminando a data, valores e etc.
Entretanto, caso não seja possível o acordo, não há saída contrária ao pedido de extinção do condomínio judicialmente.
O pedido pode ser formulado por apenas uma das partes, sendo os demais chamados ao processo judicial como réus (parte contrária).
Quando o condomínio é voluntário, o caminho será a promoção de Ação de Extinção de Condomínio, de modo que o bem deverá ser liquidado (vendido) para a divisão das respectivas quotas-partes em dinheiro.
Haverá o direito de preferência aos demais condôminos, para aquisição da fração ideal sobre o bem de quem deseja a extinção.
Caso não surja interesse dos co-proprietários na aquisição da fração ideal, o bem será levado a leilão para venda e consequentemente, a divisão da parte em dinheiro, na proporção ideal de cada um.
No caso dos herdeiros, a regra é a mesma, mas a extinção do condomínio poderá ocorrer nos próprios autos da ação de inventário.
Como deve ser feita a extinção de condomínio
Como explicamos acima, a extinção do condomínio pode ocorrer na forma extrajudicial ou judicial.
Requisitos
1. Extinção de condomínio extrajudicial
Os requisitos para a extinção do condomínio na esfera extrajudicial é que as partes estejam em comum acordo. Se um não concordar, terá que ser resolvido o conflito de forma judicial.
2. Extinção de condomínio judicial
No formato judicial, os requisitos são os previstos em lei, tanto no Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), que regula os processos judiciais em matéria cível, quanto o Código Civil (Lei 10.406/2002), que regulamenta os negócios jurídicos em geral, inclusive as questões condominiais, principalmente em relação à garantia da prioridade da venda para os condôminos antes do oferecimento a terceiros.
A ação de extinção do condomínio
A ação judicial de extinção do condomínio chama-se Ação de Extinção do Condomínio.
Lembrando que, no caso de herança, as regras serão aplicáveis no processo judicial de inventário.
Segundo o Código Civil, no art. 1322, caput:
“quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior”.
Ou seja, quando não houver consenso sobre a aquisição das quotas-partes como indenização, o bem será posto à venda a um terceiro, observando-se o direito de preferência aos condôminos.
O direito de preferência será dado àquele que tem mais benfeitorias sobre o bem. Não existindo benfeitorias, será oferecido àquele que tem a maior proporção de fração ideal sobre o bem.
O parágrafo segundo, do art. 1322, do Código Civil, estabelece ainda:
“Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho”.
Tais regras sobre condomínios são aplicáveis nas disputas entre herdeiros sobre herança.
Documentação necessária para a extinção do condomínio
Os documentos para a promoção da ação, essenciais, são:
- Documentos pessoais do requerente da extinção, com nome completo, registro de identificação, profissão, endereço completo, endereço eletrônico;
- Documentos de comprovação da co-propriedade, ou seja, do condomínio;
- Documentos de registro do bem que se pretende a extinção do condomínio.
Duração do processo de extinção de condomínio
A duração do processo de extinção de condomínio depende de diversos elementos.
A avaliação do bem deve ocorrer em um processo judicial, o que dependerá da nomeação de um perito para tanto.
É também importante considerar a quantidade de condôminos em cada caso, pois o litígio e a complexidade podem aumentar de acordo com cada caso.
Também, se for o caso de herança, geralmente nos processos de inventário o litígio pode durar anos.
Então, o ideal é procurar um advogado especialista para lhe esclarecer.
Custo do processo de extinção de condomínio
O custo do processo de extinção de condomínio também é variável.
Considerando a possibilidade de resolução pela via extrajudicial, devem ser considerados dois cenários:
- Acordo amigável voluntariamente entre as partes
- Acordo alcançado com o auxílio de um terceiro mediador.
Na primeira opção, os custos com o cartório e eventual contrato para fixar o acordo por escrito serão as principais despesas. Os valores dependem da região do país e de cada profissional que intermediou o conflito, celebrou o contrato e etc.
Na via judicial, o investimento será em relação aos serviços prestados pelo advogado de sua confiança, além das custas judiciais que variam de acordo com a região do país.
Cada caso deve ser analisado individualmente, inclusive quanto às questões financeiras. Via de regra, o formato extrajudicial é muito mais rápido e barato, mas deve ser realizado com cautela, evitando golpes e fraudes em relação à venda do bem.
Extinção de condomínio rural
Condomínio rural estará presente quando um bem rural possui dois ou mais co-proprietários.
É comum que bens deixados de herança aos herdeiros sejam rurais.
O condomínio rural é peculiar, haja vista que não há construção sobre os terrenos, em geral, ou há uma pequena construção. Assim, a divisão das quotas-partes ocorre de forma igualitária entre os condôminos.
Na prática, os co-proprietários rurais realizam a demarcação no terreno das frações ideais sobre o bem, a fim de individualizar a parte que são donos.
É também comum observar vários produtores que administram conjuntamente a propriedade para fins de investimento, sendo escolhido um condômino administrador.
Nestes casos, é possível notar grandes conflitos quando a propriedade gera muitas benfeitorias e muito lucro, causando disputas entre os condôminos.
Nestes casos, além das regras previstas nas leis já destacadas, é imperioso observar as normas da Lei 4.504/1964, que dispõe sobre o terreno rural, principalmente o disposto no art. 65:
Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.
§ 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural.
§ 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural.
§ 3º No caso de um ou mais herdeiros ou legatários desejar explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária poderá prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerário para indenizar os demais condôminos.
§ 4° O financiamento referido no parágrafo anterior só poderá ser concedido mediante prova de que o requerente não possui recursos para adquirir o respectivo lote.
§ 5o Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano.
§ 6o Nenhum imóvel rural adquirido na forma do § 5o deste artigo poderá ser desmembrado ou dividido.
A extinção de condomínio rural, então, é um tanto quanto mais complexa e pode se dar de três formas:
- ação judicial para divisão
- formalização de escritura da divisão amigável
- formalização de escritura de estremação – para divisão de bens divisíveis, não sendo aplicável aos bens imóveis.
Tendo em vista as regras quanto a indivisibilidade dos bens rurais, é importante buscar orientação jurídica para adotar a melhor forma de extinção do condomínio.
Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer lhe orientar.