O que é um fiador de imóveis?
Fiador é a pessoa garantidora do pagamento do aluguel no contrato de locação de um imóvel diante de eventual inadimplemento do locatário.
Além disso, caso o contrato de locação determine o pagamento das taxas de condomínio e IPTU, o fiador também assume a responsabilidade por essa dívida.
É uma garantia fidejussória (baseada na confiança), onde um terceiro estranho da relação contratual é trazido para figurar como parte no contrato e garantir com seus bens pessoais o pagamento do aluguel assumido pelo locatário.
Importante destacar que a responsabilidade do fiador pode ser subsidiária, situação esta em que primeiro busca-se o pagamento por meio do patrimônio do locatário e, diante da sua indisponibilidade de cumprimento passa-se a atingir o patrimônio garantido pelo fiador, ou, solidária diante da ausência de pagamento do aluguel pelo locatário, a responsabilidade pelo cumprimento da obrigação será do fiador a qualquer momento.
O intuito da exigência de fiança no contrato de locação é por excelência a garantia e redução do risco de prejuízo para as imobiliárias e principalmente para os proprietários dos imóveis.
O fiador responde pela integralidade da dívida inclusive com o seu imóvel residencial, excetuando a impenhorabilidade do bem de família. Tais fatores tornam a garantia forte e segura o suficiente para ser usada popularmente pelas imobiliárias.
É realmente necessário um fiador no aluguel?
A fiança é o instrumento de proteção mais utilizado para garantir o contrato do aluguel por oferecer força e segurança para o cumprimento das obrigações imobiliárias.
Todavia, a figura do fiador não é requisito obrigatório para a formalização do contrato de aluguel, é apenas a garantia mais sólida prevista na Lei do Inquilinato, a legislação prevê outras opções para o inquilino de garantia contratual.
Quais são as vantagens de fazer um aluguel sem fiador?
Alugar um imóvel sem fiador tem suas vantagens, dentre elas a redução da burocracia para a formalização do contrato de aluguel. Isto porque, a presença do fiador como parte do contrato requer a apresentação de muitos documentos que devem ser assinados e autenticados em cartório. Exigências que demandam tempo e a falta de algum deles gera atraso no processo de entrega das chaves.
A locação sem fiador, por outro lado, pode ser feita por conta própria de forma simplificada e ágil, revelando-se uma vantagem para ambas as partes, tanto para quem tem urgência de encontrar um local, seja para fins comerciais quanto residenciais, quanto para o próprio proprietário que precisa dessa renda extra no seu orçamento mensal.
Outro grande problema com a fiança, é que muitas vezes o fiador é algum familiar ou amigo, por serem as pessoas mais próximas que possuam imóveis e estabilidade financeira. Eventual inadimplência, certamente causa muito desgaste e indisposições com os familiares e amizades e a pessoa que os buscou como fiador. Procurar alternativas que dispensem a fiança evita este tipo de situação desagradável e constrangimentos entre as partes.
Semelhante benefício reflete no processamento da documentação pelas imobiliárias, que se torna mais ágil, na medida em que dispensa a necessidade de análise de crédito do locatário e do fiador, fazendo com que o pedido seja processado mais rapidamente.
No âmbito jurídico, recentes decisões do Supremo Tribunal Federal, em especial em fianças prestadas em contratos de locação de imóveis comerciais, trouxeram a discussão sobre a necessidade da presença do fiador neste tipo de contrato.
Nestes julgamentos, a Corte Superior manifestou entendimento que o imóvel do fiador não poderia ser penhorado para o pagamento da dívida do locatário, por considerar não haver jus na perda de um bem de família para satisfazer um crédito de um proprietário de imóvel comercial.
Logo, a fiança neste tipo de contrato não possui mais força e segurança suficientes para garantir a satisfação do crédito, devendo procurar outros meios de garantia.
Além disso, a alteração feita pela Lei 12.112/2009 na Lei do Inquilinato, para as locações oficializadas sem garantia, possibilitou a concessão de ordem de despejo do locatário inadimplente, entre 15 a 30 dias após o ingresso da ação judicial. A referida modificação minimiza os prejuízos dos proprietários de imóveis, vez que, em alguns casos, uma ação de despejo pode demorar anos.
Isto reflete diretamente em duas consequências vantajosas para o proprietário, a primeira de que a satisfação do débito não se prolongue indefinidamente no tempo até o julgamento da ação de despejo e, a segunda, de imediata disponibilização do imóvel para outra locação.
Portanto, a depender do contexto do contrato de aluguel, a fiança pode não ser a melhor alternativa de garantia, existem outras possibilidades que podem ser consideradas na hora da escolha como mais adequadas, inclusive, financeiramente mais interessantes.
Como posso alugar um imóvel sem um fiador?
É possível formalizar um contrato de aluguel sem fiador. As partes de comum acordo podem optar por algumas das alternativas oferecidas pelo mercado imobiliário que garantem o cumprimento das obrigações contratuais.
As opções são tão confiáveis quanto a fiança e protegem o proprietário do imóvel e não dependem de um terceiro para comprovação de renda, permanecendo a necessidade de comprovação apenas do inquilino.
O que pode substituir o fiador em um aluguel?
Uma das formas de se concretizar o aluguel sem fiador pode ser por meio de aquisição de um título de capitalização junto a uma instituição financeira ou seguradora indicada pelo proprietário ou imobiliária.
Funciona como fundo de reserva a ser amortizado no encerramento do contrato ou no caso de inadimplemento. Os valores são atualizados de acordo com o valor do aluguel, podendo haver algumas alterações durante o contrato.
Ao final, essa opção possui a vantagem de retorno do valor do título para o locatário, caso não haja nenhum atraso ou prejuízo ao locador.
De forma semelhante, mas ainda muito pouco utilizada, a garantia pode ser dada por meio de fundos de investimento, onde um valor fixo acordado entre o locador e o locatário é investido. Em caso de inadimplemento, o locador pode pedir a transferência das cotas de investimento para o nome dele. E se o contrato for cumprido sem nenhum problema, o valor poderá ser resgatado pelo locatário ao final do contrato.
É importante lembrar que existem muitos tipos de investimentos, alguns mais ou menos arriscados. É uma opção interessante para aqueles que se interessam no universo de investimentos.
O depósito caução é outra forma de formalizar um aluguel sem o fiador, custa em torno de três vezes o custo da locação e deve ser depositado em uma conta poupança no momento do processo de entrada do aluguel do imóvel e pode ser retirado no encerramento do acordo.
Possui a vantagem de possibilitar a utilização do valor para cobrir custos de aluguéis atrasados ou de reparação do imóvel após a saída do locatário. Uma ótima opção para quem dispõe de um dinheiro extra à disposição no momento da locação.
O seguro fiança é uma das garantias preferidas dos proprietários de imóveis, muito comum para quem não tem acesso a um fiador, pela qual a seguradora se obriga a indenizar o locador através do pagamento do prêmio.
A escolha da seguradora fica a cargo do locatário, não podendo a imobiliária ou o locador impor o local de contratação, porém o beneficiário é proprietário do imóvel.
É uma apólice de seguro, contratada pelo inquilino que substitui o fiador por uma empresa seguradora responsável por pagar os aluguéis inadimplidos, podendo cobrir, ainda, danos ao imóvel e despesas judiciais. O seguro inclui também todas as outras despesas como IPTU, condomínio e multas. Funciona como qualquer outro serviço de seguro.
Normalmente, a cobrança fica entre um ou dois meses de aluguel, parcelado ao longo do ano, revelando-se uma das opções mais baratas economicamente. Entretanto, ao final do contrato não há o recebimento do valor despendido, funcionando como qualquer outro tipo de seguro.
A antecipação dos aluguéis proporciona ao locatário o recebimento de até 12 meses de aluguel à vista, o que reduz significativamente a preocupação com o risco de inadimplência.
Pode ser feito por meio de depósito ou por cartão de crédito, sem nenhuma complicação burocrática e não coloca em garantia nenhum imóvel, porém uma vez antecipado o pagamento o valor não pode ser revisto no caso de rescisão antecipada do contrato.
Dessa forma, diante da necessidade de pactuar um contrato de locação importante o aconselhamento jurídico, por meio de profissionais especializados, para direcionar os termos mais adequados para cada caso, considerando todas as particularidades presentes na negociação entre as partes, visto que, como demonstrado no presente artigo, nem sempre a fiança é a opção mais viável para a formalização do contrato.